📌 Réponse synthétique : En 2026, au Fauga (31410) , le prix médian au m² s'établit à 2 671 €/m² (MeilleursAgents janv 2026) — maisons 2 815 €/m² , appartements rares 2 150 €/m² . Évolution : −1,0 % sur 1 an . Commune du Muretain Agglo , 2 048 hab (INSEE 2022) à 30 km au sud de Toulouse . Trois atouts 2026 : Gare SNCF TER sur la ligne Toulouse-Foix (18 min Matabiau), bord de Garonne (forêt riveraine, base nautique potentielle) et A64 sortie 35 Roquettes à 5 min.

📍 Estimation gratuite sous 24h📞 05.61.92.26.57

📋 Sommaire

1. Prix ​​immobilier 2026
2. Histoire et patrimoine
3. Gare TER + bord de Garonne
4. Les 5 quartiers du Fauga
5. Zoom approfondi des 5 quartiers
6. Comparatif Sud Toulousain
7. Grands projets 2025-2030
8. Top 5 des opportunités de localisation
9. 4 profils d'acheteurs idylliques
10. Fiscalité 2026 (vendeur & investisseur)
11. Vivre au Fauga en 2026
12. 10 raisons d'investir
13. Méthodologie 7 sources
14. Notre agence
15. FAQ 12 questions
16. Quatre communes

L' Indice CIP de tension est notre méthodologie propriétaire . Note de 1 (marché acheteur) à 10 (vendeur ultra-tendu). Le Fauga bénéficie de la demande pendulaires Toulouse via TER .

Détail des 4 composantes :

• Ratio acheteurs / biens disponibles : 1,5 (pendulaires Toulouse) → 7/10
• Délai moyen de vente CIP 2025 : 35 jours (rapide grâce gare) → 7/10
• Marge de négociation moyenne : 3,0 % (faible, vendeurs positionnés) → 7/10
• Évolution prix 12 mois : -1,0 % (correction modérée) → 7/10

Méthodologie CIP : moyenne pondérée des 4 critères. Sources : DVF, MeilleursAgents, mandats CIP, observations terrain (agence à 5 min).

⛪ Église Saint-Christophe

Édifice du XIIᵉ siècle, clocher caractéristique. Cœur historique du village, à proximité immédiate de la Garonne.

🌊 Bord de Garonne

Le Fauga est baigné par la Garonne . Berges naturelles, forêt riveraine, biodiversité préservée. Site naturel d'intérêt départemental.

🚂 Gare historique

Gare SNCF en service depuis 1862 sur la ligne Toulouse-Foix-Latour-de-Carol. Modernisation en cours (parking 220 places, quai allongé fin 2026).

🌳 Toponymie "Fauga"

Le nom "Fauga" vient de l'occitan désignant la hêtraie. La commune était autrefois couverte de hêtres, témoins de l'ancien écosystème forestier de la vallée de la Garonne.

18 min

Gare Le Fauga · Toulouse-Matabiau · 12 trains/jour

Ligne TER Toulouse-Foix-Latour-de-Carol . Modernisation en cours : parking 220 places , quai allongé, abris vélos sécurisés (fin 2026). Premier train 6h05, dernier 22h30.

🌊 Bord de Garonne

Berges naturelles aménageables, forêt riveraine, biodiversité ENS. Projet base nautique douce 2027 (voie verte intercommunale Touch-Garonne).

🛣️ A64 sortie 35 Roquettes

A 5 minutes de l'autoroute A64. Toulouse-centre en 30 min en heures creuses. Aéroport Blagnac à 35 min.

🏛️ Muretain Agglo + équipements

École communale · Collégiens orientés Muret (Bétances, Niel, Louisa Paulin) · Lycéens vers Muret (Charles de Gaulle, Pierre d'Aragon) ou Toulouse via TER · CH Muret 10 min · Aqualudia 12 min.

1. Centre-Bourg

Cœur historique, église Saint-Christophe, mairie, école, commerces (boulangerie, pharmacie, médecin). 2 580 €/m² .

2. Quartier Gare

Axe pendulaires Toulouse-Foix, demande locative forte. 2 720 €/m² . Très demandé.

3. Bord de Garonne

Maisons avec vue, berges naturelles. 2 850 €/m² . Familles, télétravailleurs.

4. Lotissements récents

Maisons BBC années 2010-2025, parcelles 400-600 m². 2 920 €/m² . Primo-accédants.

5. Hameaux ruraux

Habitat dispersé, grands terrains 1 500+ m². 2 690 €/m² . Famille recherchant le calme.

Centre-Bourg (autour de l'église Saint-Christophe)

Profil habitants : familles installées, retraités, jeunes couples locataires. 25 % locataires.

Prix ​​2026 : maisons de village rares 2 350-2 800 €/m² (médiane 2 580), appartements rares 2 100-2 400 €/m².

Avantages : tout à pied (mairie, école, boulangerie, pharmacie, médecin), gare TER à 5 min , accès A64 à 5 min.

Inconvénients : stock limité, peu de jardins privatifs.

Secteur Écoles : École communale · Collège Louisa Paulin (Muret) · Lycée Charles de Gaulle (Muret).

Conseil CIP : idéal pour senior recherchant village authentique ou couple télétravail. Rares opportunités, ventes en moins de 30 jours .

Quartier Gare (l'axe pendulaire Toulouse)

Profil habitants : cadres pendulaires Toulouse (TER 18 min Matabiau), jeunes actifs locataires, télétravailleurs. 38 % locataires.

Prix ​​2026 : maisons T3-T4 210-285 K€ , médiane 2 720 €/m² . Petits collectifs neufs en projet 2026-2027.

Avantages : Gare SNCF à pied (12 trains/jour Toulouse-Foix), modernisation gare en cours (parking 220 places).

Inconvénients : bruit train pour certains biens proches voie, limite commerces réduits.

Secteur Écoles : École communale · Collège Louisa Paulin (Muret).

Conseil CIP : STRATÉGIQUE pour investisseur LMNP ciblant pendulaires Toulouse. T2/T3 axe gare = rendement 5,5-6,0 % brut . Pression locative forte.

Bord de Garonne (Le quartier nature)

Profil habitants : familles installées, cadres aéronautiques, retraités CSP+, télétravailleurs. 90 % propriétaires.

Prix ​​2026 : maisons T4-T6 240-360 K€ , prestations soignées vue Garonne. Médiane 2 850 €/m² .

Avantages : berges Garonne, forêt riveraine, calme absolu, vue Pyrénées par temps clair, futur projet voie verte 2027.

Inconvénients : nécessiter une voiture, risque d'inondation surveillée (PPRI à vérifier avant achat).

Secteur Écoles : École communale · Collège Louisa Paulin (Muret).

Conseil CIP : idéal famille recherchant cadre nature unique. Vérifier le zonage PPRI Garonne avant achat — notre équipe inspecte systématiquement.

Lotissements récents BBC

Profil habitants : jeunes couples primo-accédants 28-40 ans, cadres aéronautiques débutants, télétravailleurs.

Prix ​​2026 : maisons neuves BBC 265-330 K€ , terrains 350-600 m². Médiane 2 920 €/m² . DPE A/B systématique.

Avantages : tout neuf (livraisons 2015-2025), charges réduites, DPE A/B, garanties décennales actives.

Inconvénients : dépendance voiture pour école et commerces, petits terrains.

Secteur Écoles : École communale · Collège Louisa Paulin (Muret) · Lycée Charles de Gaulle (Muret).

Conseil CIP : STRATÉGIQUE pour primo-accédants PTZ B1. Maison neuve 280 K€ = mensualités ~950 €/mois avec PTZ 40 %.

Hameaux ruraux (Habitat dispersé)

Profil habitants : familles recherchant grand terrain, télétravailleurs, anciens agriculteurs. 95 % propriétaires.

Prix ​​2026 : maisons sur 1 500-5 000 m² : 2 500-2 900 €/m² (médiane 2 690). Terrains agricoles attenants fréquents.

Avantages : très grand terrain, calme absolu, possibilité projet potager / chevaux / animaux, vue dégagée campagne.

Inconvénients : dépendance voiture totale, assainissement individuel à vérifier, certaines maisons à rénover énergétiquement.

Secteur écoles : École communale (ramassage scolaire).

Conseil CIP : Vérifier le zonage PLU et l'assainissement avant achat. Notre équipe terrain accompagne exclusivement les diagnostics.

🏠 Vous cherchez au Fauga ?

Notre agence est à 5 min du Fauga (siège Lavernose-Lacasse). Estimation gratuite sous 24h.

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🚂 Modernisation Gare SNCF Le Fauga

Parking allongé 220 places , abris vélos sécurisés, quai allongé, accessibilité PMR. Livraison fin 2026 . Augmentation fréquence TER prévue 2027.

🌳 Voie verte Touch-Garonne

Voie verte intercommunale Le Fauga-Lavernose-Roques (livraison 2027). 7 km de sentiers cyclables et piétons dépendants des berges.

🏘️ Lotissement Quartier Gare

25 lots BBC + petit collectif R+2 en projet pour 2027-2028 sur axe gare. Renforcement offre primo-accédant.

🚣 Base nautique douce Garonne

Projet base nautique légère (canoë, kayak, paddle) sur les berges. Études lancées 2026, ouverture potentielle 2028.

🏭 Effet AURA Factory Daher

Usine d'assemblage Daher (1 600 emplois 2028) à Francazal/Cugnaux, à 18 min du Fauga . Effet attractif progressif sur la demande locative cadres aéronautiques.

1

Axe T2/T3 Gare TER

Prix ​​: 105-150 K€ · Loyer : 540-680 €/mois. Pendulaires Toulouse.

Rendement : ~5,8 % brut

2

Maison T4 Centre/Lotissements

Prix ​​: 215-270 K€ · Loyer : 920-1 060 €/mois. Familles cadres.

Rendement : ~5,1 % brut

3

Maison T5 Bord Garonne

Prix ​​: 285-360 K€ · Loyer : 1 150-1 350 €/mois. Cadres aéronautiques.

Rendement : ~4,7 % brut

4

Maison T4 hameau rural

Prix ​​: 235-300 K€ · Loyer : 980-1 130 €/mois. Familles télétravail.

Rendement : ~5,0 % brut

5

Maison neuve BBC Lotissement

Prix ​​: 270-320 K€ · Loyer : 1 050-1 200 €/mois. PTZ B1, DPE A/B.

Rendement : ~4,8 % brut

🚂 Le primo-accédant pendulaire Gare TER (28-38 ans)

Cible : couple de jeunes actifs (revenus combinés 48-65 K€/an), salariés Toulouse, cherchant maison T4 BBC ou T2/T3 ax gare.

Stratégie 2026 : profiter du PTZ B1 jusqu'à 50 % sur logement neuf BBC (Lotissements récents) ou T3 récent quartier gare.

Budget moyen : 250-310 K€. Apport conseillé 10-12 %.

Exemple chiffré : maison neuve BBC 280 K€ Lotissement. PTZ 40 % (112 K€) + prêt 140 K€ sur 25 ans @ 3,8 % = mensualité ~950 €/mois , DPE A.

💼 L'investisseur LMNP axe Gare (35-55 ans)

Cible : cadre toulousain confirmé cherchant un rendement sécurisé. Tranche marginale 30-41 %.

Stratégie 2026 : T2/T3 ax Gare TER pour cadres pendulaires Toulouse + jeunes profs Muret. Vacance < 5 %.

Budget moyen : 110-180 K€ en cash + crédit. Rendu viser 5,5-6,0 % brut .

Exemple chiffré : T2 ax Gare 115 K€ + 8 K€ travaux. Loyer 580 €/mois. Rendu brut 5,7 % . En LMNP réel, fiscalité quasi-nulle 12 ans.

👨‍👩‍👧‍👦 La famille en quête de nature Garonne (35-50 ans)

Cible : famille 4-5 personnes, enfants 6-16 ans, parents cadres Toulouse via gare TER ou A64, recherchant cadre naturel exceptionnel.

Stratégie 2026 : maison T5-T6 Bord de Garonne ou Hameaux ruraux (grand terrain, vue, calme). Vérifier PPRI en bord de Garonne.

Budget moyen : 285-380 K€. Apporter 15-20 %.

Exemple chiffré : T5 Bord Garonne 320 K€ avec piscine + 800 m². Frais notaire ~22 K€. Mensualités sur 20 ans ~1 390 €/mois .

🌿 Le senior cherchant village + gare (58-72 ans)

Cible : couple ayant vendu maison familiale, cherchant T3 récent ou maison de village proche commerces, gare TER pour voir famille à Toulouse.

Stratégie 2026 : maison de village Centre-Bourg (à pied école, mairie, médecin, gare TER 5 min) ou T3 récent Quartier Gare.

Budget moyen : 165-250 K€ cash (souvent sans crédit). Plus-value précédente exonérée.

Exemple chiffré : maison de village rénovée 195 K€. Tout à pied. Gare TER pour week-end famille Toulouse.

Résidence principale : exonération totale (article 150 U-II-1° du CGI).

Résidence secondaire / investissement : 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 36,2 % . Abattements :

• 6ᵉ à 21ᵉ année : 6 %/an sur l'impôt
• 22ᵉ année : 4 % (exonération d'impôt à 22 ans)
• Prélèvements sociaux : exonération totale à 30 ans

Exemple Le Fauga : vente maison T4 achetée 195 K€ en 2010, revenu 255 K€ en 2026 : plus-value 60 K€. Détention 16 ans → abattement 66 % impôt = 4 100 € d'impôt + 8 100 € prélèvements sociaux .

Le Fauga n'est pas en programme Action Cœur de Ville , donc Denormandie non applicable. Pour Denormandie, voir Muret (notre guide dédié).

Alternative : LMNP réel (puissant pour cadres pendulaires Toulouse) ou déficit foncier en cas de gros travaux anciens.

Régime très avantageux au Fauga pour emplacements meublés : cadres pendulaires Toulouse via TER, professeurs nouveaux Muret, jeunes actifs.

Régime réel simplifié : amortissement (immobilier 30 ans, mobilier 5-7 ans) + charges de déduction. Impôts quasi nuls 12-15 ans .

Exemple Le Fauga : T2 ax Gare 115 K€ + mobilier 6 K€. Loyer 580 €/mois = 6 960 €/an. Amortissement annuel ~4 100 € + charges 1 500 € + intérêts 1 150 € = bénéfice fiscal ~+210 € (faiblement imposé) .

Ancien : environ 7,5 % du prix .

Neuf : environ 2,5 % du prix .

Simulation Le Fauga : maison ancienne 245 K€ → frais notaire ~18 375 € . Maison neuve 280 K€ → frais notaire ~7 000 € .

Commerces de proximité : boulangerie, presse-tabac, pharmacie, médecin, infirmière. Tournée multiservices hebdomadaire.

Marché hebdomadaire : marché de Muret à 10 min en voiture (mercredi + samedi matin, 70+ commerçants).

Grandes surfaces : Intermarché Muret à 10 min, Carrefour Portet à 20 min.

Tables locales : bar-restaurant village, table d'hôtes bord de Garonne, restaurants gastronomiques Muret à 10 min.

Vie nocturne : bars centre Muret, cinéma Véo Muret, Salle Horizon Pyrénées (concerts).

Équipements locaux : terrain de foot, terrain de pétanque, aire de jeux, parcours sportif berges Garonne.

Clubs sportifs Muretain : Aqualudia (3 ha) à 12 min, Salle Horizon Pyrénées, clubs Muret (RC Muret rugby, Muret FC, tennis, judo).

Nature : berges de la Garonne (forêt riveraine, sentiers, ENS), voie verte Touch-Garonne en 2027, future base nautique douce (canoë, kayak) 2028.

Associations actives : Comité des fêtes, club du 3ᵉ âge, association sportive, école de musique intercommunale, association environnement berges.

Événements 2026 : Fête du village (juillet), Vide-greniers (mai), Fête de la Saint-Christophe (août), Marché de Noël (décembre), événements Muretain Agglo (Festi'Muret, Aqualudia été).

Population : 2 048 hab (INSEE 2022), +0,7 %/an sur 5 ans.

Pyramide âges : 25 % moins de 20 ans, 50 % entre 20-59 ans, 25 % plus de 60 ans.

Composition foyers : 40 % couples avec enfants, 28 % couples sans enfants, 20 % célibataires, 12 % familles monoparentales.

CSP dominantes : cadres aéronautiques (22 %), professions intermédiaires (24 %), employés (24 %), retraités (24 %).

1. Gare TER à 18 min Toulouse-Matabiau

12 trains/jour, ligne Toulouse-Foix. Modernisation gare fin 2026 (parking 220 places).

2. Bord de Garonne unique

Forêt riveraine, ENS, future base nautique douce 2028.

3. Zone B1 PTZ jusqu'à 50 %

Cela change la donne pour les primo-accédants. Logement neuf BBC accessible.

4. Effet AURA Factory Daher à 18 min

1 600 emplois 2028. Pression locative cadres aéronautiques.

5. A64 sortie 35 Roquettes 5 min

Toulouse-centre à 30 min voiture. Aéroport Blagnac à 35 min.

6. Muret à 10 min

Sous-préfecture, hôpital, lycées, Aqualudia, Bus 117 Express.

7. Prix accessible (2 671 €/m² médian)

20-30 % moins cher que Plaisance, Portet pour accès TER équivalent.

8. Voie verte Touch-Garonne 2027

7 km sentiers cyclables/piétons dépendants Le Fauga - Lavernose - Roques.

9. Muretain Agglo (26 communes)

Services de mutualisation, équipements sportifs partagés (Aqualudia).

10. Rendement local 4,7-5,8 %

T2 axe Gare jusqu'à 5,8 % brut. Pendulaires Toulouse + cadres aéronautiques.

👥 Équipe identifiable

Virginie Panthou (directrice fondatrice), François Leterrier , Adrian Cruzata Binimelis , Laetitia Chastagner .

🛡️ Triple confiance

Google 4,9/5 sur 62 avis , Système d'Opinion NF ISO 20488, FNAIM.

⏱️ Engagement

Estimation gratuite sous 24h , méthode 7 sources , délai moyen vente 35 jours .

🏛️ Légales

SIRET 907 601 850 00023 · SAS RCS Toulouse · CPI 3101 2022 000 000 035 · Membre FNAIM · 4,9/5 sur 62 avis

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Concept Immo Plus — Agence Le Fauga & Sud Toulousain
📍 4 Place de la Mairie · 31410 Lavernose-Lacasse (à 5 min du Fauga)

📞 05.61.92.26.57 · ⭐ 4,9/5 sur Google · SIRET 907 601 850 00023 · CPI 3101 2022 000 000 035
Sources : MeilleursAgents · Pappers · DVF DGFiP · INSEE 31178 · Mairie Le Fauga · Tisséo
Guide expert mis à jour mai 2026