Louer son bien dans le Sud Toulousain en 2026 suppose de réunir 6 diagnostics obligatoires (DPE valable 10 ans, ERP 6 mois, plomb, électricité et gaz 6 ans en location, amiante), de respecter le calendrier d'interdiction des passoires (classe G interdite à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, F au 1ᵉʳ janvier 2028, E au 1ᵉʳ 2034) et de choisir le bon régime fiscal (micro-foncier 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers, régime réel avec déficit foncier 10 700 €/an, ou LMNP meublé micro-BIC 50 % jusqu'à 77 700 €). Point essentiel pour le Sud Toulousain : les loyers n'y sont PAS encadrés au sens des loyers de référence (réservés à 9 territoires comme Paris, Lyon ou Bordeaux), mais l'évolution du loyer est plafonnée en zone tendue — applicable à Muret ou Cugnaux, pas à Lavernose-Lacasse ni Auterive. Voici le guide complet du bailleur, daté et sourcé par votre agence FNAIM du Sud Toulousain au 15 juin 2026.
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Louer son bien dans le Sud Toulousain en 2026 : l'essentiel
Diagnostics, DPE, loyers, baux et fiscalité — les repères du bailleur en un coup d'œil.
Pour louer en 2026, vous devez réunir 6 diagnostics (DPE valable 10 ans, ERP 6 mois, plomb, électricité et gaz valables 6 ans en location, amiante), proposer un logement décent (≥ 9 m², consommation < 450 kWh/m²/an) et respecter le calendrier des passoires : classe G interdite à la location depuis le 1ᵉʳ , F au 1ᵉʳ janvier 2028, E au 1ᵉʳ janvier 2034. Les loyers ne sont PAS encadrés au sens des loyers de référence dans le Sud Toulousain ; seule l'évolution du loyer est plafonnée en zone tendue (Muret, Cugnaux… oui ; Lavernose-Lacasse, Auterive… non). Côté fiscalité : micro-foncier 30 %, régime réel avec déficit foncier, ou LMNP meublé (micro-BIC 50 %).
📋 Quels diagnostics sont obligatoires pour louer en 2026 ?
- 6 diagnostics composent le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail.
- La validité diffère de la vente : électricité et gaz valent 6 ans en emplacement (3 ans en vente).
- Le DPE est valable 10 ans ; l' ERP doit dater de moins de 6 mois à la signature.
- L' audit énergétique concerne la vente (E/F/G), PAS la location.
Avant de remettre les clés, le bailleur doit annexer au contrat de localisation un dossier de diagnostic technique (DDT) . En 2026, six diagnostics peuvent être requis selon l'âge et l'équipement du logement. Attention : leur durée de validité en location n'est pas la même qu'en vente, et tous ne s'appliquent pas à tous les biens.
| Diagnostique | Bien que | Validité en location |
|---|---|---|
| DPE | Tous les logements | 10 ans |
| ERP (État des Risques) | Tous (zones à risques) | 6 mois |
| Plomb (CREP) | Construit avant 1949 | illimité si absence, 6 ans si plomb détecté |
| Électricité | Installation > 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation > 15 ans | 6 ans |
| Amiante | Permis avant juillet 1997 | illimité si absence |
| DDT annexé au bail. La surface « loi Boutin » figure obligatoirement dans le bail en location nue. L'audit énergétique réglementaire concerne la VENTE des passoires (E/F/G), pas la location. | ||
Trois points méritent une vigilance particulière. D'abord, le CREP (plomb) ne s'impose que pour les logements dont le permis est antérieur au 1ᵉʳ janvier 1949 ; sa validité est illimitée si aucun plomb n'est détecté, mais ramenée à 6 ans en emplacement dès qu'un seuil de plomb est constaté. Ensuite, les diagnostics électricité et gaz ne sont exigés que pour les installations de plus de 15 ans, avec une validité de 6 ans en location (contre 3 ans en vente). Enfin, l' audit énergétique — souvent confondu avec un diagnostic de localisation — n'est obligatoire que pour vendre une maison individuelle classée F ou G (depuis avril 2023), étendue à la classe E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; il n'est jamais exigé pour louer .
Sources : Qualitel, immobilierloyer.com, Habyl — diagnostic localisation 2026 ; megastructures.fr, manda.fr — audit énergétique vente 2025-2026 (consultés le 06/2026).
🏠 Qu'est-ce qu'un logement décent en 2026 ?
- Surface minimale : 9 m² et 2,20 m de hauteur (ou volume de 20 m³).
- Décence énergétique : consommation < 450 kWh/m²/an d'énergie finale (depuis le 1ᵉʳ janvier 2023).
- Un logement non décent ne peut pas être loué ; le locataire peut exiger une mise en conformité.
Décence et performance énergétique : les seuils 2026
Un logement décent doit offrir au locataire une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m (ou, par défaut, un volume habitable de 20 m³), être exempté de risques pour la santé et la sécurité, et disposer des équipements de base (eau potable, chauffage, sanitaires).
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, s'y ajoute un critère de décence énergétique : la consommation d'énergie finale doit rester inférieure à 450 kWh/m²/an de surface habitable (décret n°2021-19 du 11 janvier 2021). En pratique, ce rejoint le seuil d'interdiction des passoires : un logement trop énergivore n'est plus considéré comme décent et ne peut donc plus être proposé à la location.
Sources : Chambre des notaires de Paris, Banque des Territoires, ANIL — décence et performance énergétique (consultés 06/2026).
🌡️ Peut-on encore louer une passoire thermique en 2026 ?
- Interdiction de mise en location : classe G depuis le 01/01/2025 , F au 01/01/2028, E au 01/01/2034.
- Gel des loyers F et G depuis le 24 août 2022 : aucune hausse possible, même l'indexation IRL.
- Le calendrier découle de la loi Climat et Résilience (2021).
La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des passoires thermiques, fondé sur la classe DPE. Pour un bailleur, deux conséquences se cumulent : l'interdiction pure et simple de relouer une fois le seuil franchi, et le gel du loyer bien avant.
La chronologie du bailleur 2022 → 2034
24 août 2022 — Gel des loyers F et G
Aucune augmentation de loyer possible pour les passoires F et G, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni à la relocalisation — y compris l'indexation sur l'IRL.
1ᵉʳ janvier 2025 — Classe G interdite
Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à une nouvelle location (le bail en cours peut se poursuivre, mais le logement est réputé non décent).
1ᵉʳ janvier 2026 — Réforme du calcul DPE
Le coefficient de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 : environ 850 000 logements électriques sortent du statut F/G (voir section dédiée).
1ᵉʳ janvier 2028 — Classe F interdite
Extension de l'interdiction de mise en location aux logements classés F.
1ᵉʳ janvier 2034 — Classe E interdite
Dernière étape : les logements classés E ne pourront plus être mis en location.
Sources : Hellio, PAP.fr, CLER — calendrier interdiction localisation DPE ; Banque des Territoires, ministère de la Transition écologique — gel des loyers passoires (consultés 06/2026).
⚙️ La réforme DPE 2026 : que changer le nouveau coefficient électricité ?
- Le coefficient électricité passe de 2,3 à 1,9 depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 (arrêté publié au JO le 26/08/2025).
- Environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent du statut F/G.
- Attestation de reclassement gratuite via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite (DPE postérieurs à juillet 2021).
Un reclassement automatique pour les logements électriques
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité passe de 2,3 à 1,9 (arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025). Cette mise à jour reflète la baisse du contenu carbone du mix électrique français et améliore mécaniquement la note DPE des logements chauffés à l'électricité.
Résultat : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire F/G. Pour les DPE réalisés après juillet 2021 et toujours valables, une attestation de reclassement gratuite est délivrée via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite d'un diagnostiqueur.
Sources : economie.gouv.fr, ecologie.gouv.fr, Batiweb, ADEME — évolution calcul DPE 2026 et attestation de reclassement (consultés 06/2026).
Source de la nuance : cabinet Maître Reda Kohen, avocat en droit immobilier — DPE reclassé 2026 et augmentation de loyer (mai 2026).
⚖️ Les loyers sont-ils encadrés dans le Sud Toulousain ?
- L'encadrement du NIVEAU des loyers (loyers de référence) ne concerne que 9 territoires en 2025-2026 : ni Toulouse, ni le Sud Toulousain.
- L'encadrement de l' ÉVOLUTION des loyers s'applique en zone tendue (plafond IRL à la relocation).
- Dans le Sud Toulousain, le statut zone tendue est commune par commune : Muret et Cugnaux oui, Lavernose-Lacasse et Auterive non.
C'est le point le plus souvent mal compris. Il existe deux mécanismes distincts qu'il ne faut jamais confondre.
Encadrement du NIVEAU des loyers — non applicable ici
Ce dispositif fixe, par arrêté préfectoral, des loyers de référence (médian, majoré +20 %, minoré −30 %) que le bailleur ne peut pas dépasser. Il s'applique en 2025-2026 à 9 territoires seulement (69 communes) : Paris, Lille (et Plaine Commune, Est Ensemble), Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. Toulouse et l'ensemble du Sud Toulousain n'y sont PAS soumis. Vous fixez donc librement le loyer de votre première mise en location.
Sources : Préfecture de l'Isère, PAP, Quelles Aides — encadrement des loyers, villes concernées (consultés 06/2026).
Encadrement de l'ÉVOLUTION des loyers — applicable en zone tendue
Ce second mécanisme plafonne la hausse du loyer dans les communes classées zone tendue : à la relocation, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent (sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué), et toute augmentation est interdite pour les logements F/G. Il est reconduit du 1ᵉʳ août 2025 au 31 juillet 2026 par le décret n°2025-652 du 15 juillet 2025.
Dans le Sud Toulousain, le classement en zone tendue est commune par commune :
✅ EN zone tendue (évolution plafonnée)
- Muret, Cugnaux
- Plaisance-du-Touch, Frouzins
- Portet-sur-Garonne, Roques
- Eaunes, Labarthe-sur-Lèze, Pinsaguel
- Colomiers, Tournefeuille, Blagnac
❌HORS zone tendue (loyer libre)
- Lavernose-Lacasse (siège CIP)
- Auterive
- Le Fauga, Noé
- Carbonne
- Rieumes, Saint-Lys
Ainsi, à Muret , l'évolution du loyer à la relocation est plafonnée ; à Auterive ou Lavernose-Lacasse, elle reste libre. La liste des communes en zone tendue évolue par décret : vérifier le statut de votre commune avant de fixer votre loyer.
Sources : PAP, ANIL, décret n°2025-652 du 15 juillet 2025 ; Bailfacile — liste des communes en zone tendue de Haute-Garonne (consultés 06/2026, à confirmer commune par commune).
📈 Comment réviser le loyer en 2026 (IRL) ?
- IRL au 1ᵉʳ trimestre 2026 = 146,60 , soit +0,78 % sur un an (Insee).
- Une révision entre avril et juin 2026 est plafonnée à +0,78 % en métropole.
- Formule : loyer HC × IRL du trimestre de révision ÷ IRL du même trimestre l'an passé.
- Un loyer de passoire F/G ne peut PAS être indexé (gel depuis le 24/08/2022).
Le loyer d'un bail en cours ne peut être révisé qu'une fois par an, à la date prévue au contrat, sur la base de l' Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Au 1ᵉʳ trimestre 2026, l'IRL s'établit à 146,60 , en hausse de +0,78 % sur un an (après +0,79 % au trimestre précédent). Une révision effectuée entre avril et juin 2026 est donc plafonnée à 0,78 % en France métropolitaine.
La formule reste : nouveau loyer = loyer hors charges × (IRL du trimestre de révision ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente) . Rappel essentiel pour les bailleurs concernés : le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être indexé sur l'IRL tant qu'il reste une passoire (gel depuis le 24 août 2022).
Sources : INSEE Informations rapides n°89 (1ᵉʳ trimestre 2026), Meilleurtaux, ANIL — IRL T1 2026 (consultés 06/2026). L'IRL = INSEE uniquement.
📑 Quel bail choisir : location nue ou meublée ?
- Nue : bail de 3 ans, dépôt 1 mois, préavis locataire 3 mois (1 mois en zone tendue).
- Meublée : bail de 1 an, dépôt 2 mois, préavis locataire 1 mois partout.
- Variantes meublées : bail étudiant 9 mois (non renouvelable), bail mobilité 1 à 10 mois (sans dépôt).
Le choix du bail dépend de la durée d'engagement, de la souplesse de gestion et du régime fiscal. La location nue relève de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la location meublée de règles spécifiques.
| Critère | Emplacement nu | Emplacement meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (6 ans si bailleur SCI/personne morale) | 1 an (9 mois étudiant non renouvelable) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois partout |
| Préavis bailleur | 6 mois (vente, reprise, motif légitime) | 3 mois |
| Cadre légal | Loi du 6 juillet 1989 | Loi de 1989 + dispositions meublées |
| Variante courte | — | Bail mobilité 1 à 10 mois, sans dépôt |
| Le préavis réduit à 1 mois en location nue s'applique au locataire dont le logement est situé en zone tendue (donc Muret oui, Lavernose-Lacasse non). En meublé, le préavis locataire est de 1 mois partout. | ||
Sources : INC, Bailfacile, popacademy — bail location nue 2026 ; Foncia, Manda, lmnp.ai — bail location meublée 2026 (consultés 06/2026).
💶 Quel régime fiscal pour vos revenus locatifs en 2026 ?
- Location nue : micro-foncier 30 % (≤ 15 000 €) ou réel + déficit foncier 10 700 €/an (21 400 € pour rénovation énergétique).
- Location meublée (LMNP) : micro-BIC 50 % (≤ 77 700 €) ou réel + amortissements.
- Réforme 2025 : en LMNP au réel, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
La fiscalité dépend d’abord du type de localisation. En nu , les loyers sont des revenus fonciers ; en meublé , des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous statut LMNP. Chaque catégorie offre un régime forfaitaire (abattement) et un régime réel (déduction des charges).
| Régime | Abattement / mécanisme | Plafond / condition |
|---|---|---|
| Microphone (nu) | Abattement forfaitaire 30 % | Revenu fonciers bruts ≤ 15 000 €/an |
| Réel foncier (nu) | Déduction charges réelles + déficit foncier | Au-delà de 15 000 € ou sur option (3 ans) |
| Déficit foncier | Imputable sur le revenu global | 10 700 €/an (21 400 € si rénov. énergétique passoire → D min., jusqu'au 31/12/2027) |
| Micro-BIC (LMNP) | Abattement forfaitaire 50 % | Revenus locatifs ≤ 77 700 €/an |
| Réel BIC (LMNP) | Amortissement du bien et des meubles + charges | Rapport des déficits 10 ans |
| L'option pour le régime réel (nu) est irrévocable 3 ans. Le déficit foncier ne s'applique qu'au régime RÉEL, jamais au micro-foncier. Ne pas confondre ces plafonds avec ceux des meublés de TOURISME (loi Le Meur). | ||
Location nue : micro-foncier, réel et déficit foncier
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, tant qu'ils ne dépassent pas 15 000 €/an . Au-delà, ou sur option (irrévocable 3 ans), le régime réel permet de déduire les charges effectives (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, gestion). Si ces charges excèdent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an , l'excédent étant déclarable 10 ans sur les revenus fonciers. Ce plafond est porté à 21 400 €/an pour des travaux de rénovation énergétique amenant une passoire E/F/G au moins en classe D — dispositif prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026.
Sources : Compta-Online, MeilleureSCPI, popacademy — micro-foncier 2026 ; Quelleenergie, Terralyse, ANIL — déficit foncier et loi de finances 2026 (consultés 06/2026).
Location meublée (LMNP) : micro-BIC, réel et réforme plus-value
En location meublée longue durée sous statut LMNP , le micro-BIC applique un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs. Le régime réel permet d' amortir le bien et les meubles, de réduire les charges et de reporter les déficits 10 ans — souvent plus avantageux pour effacer l'impôt sur les loyers.
Attention toutefois à la réforme de la loi de finances 2025 (en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2025) : les amortissements pratiqués au réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente (exception faite des résidences services étudiants, seniors et EHPAD). Le LMNP réel ne doit donc plus être présenté comme totalement neutre à la sortie.
Sources : Foncia, lmnp.ai, Trackstone — fiscalité LMNP 2026 ; Auguste Patrimoine — réforme plus-value LMNP 2025-2026 (consultés 06/2026).
Sources : loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), PAP, Légavox, actu-juridique (consultés 06/2026).
Et la taxe sur les logements vacants ?
Dans les communes de zone tendue , un logement habitable laissé vacant depuis plus d'un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) : environ 17 % la première année, puis 34 % à compter de la deuxième (réforme par la loi de finances 2026). Elle concerne donc des communes comme Muret ou Cugnaux, mais pas Auterive (hors zone tendue). Une raison de plus pour remettre rapidement un bien sur le marché local.
Source : ATD 31 (Agence Technique Départementale de Haute-Garonne) — taxes sur les logements vacants, loi de finances 2026 (consulté 06/2026, modalités à confirmer commune par commune).
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Louer en direct est possible, mais le bailleur devient seul responsable d'une chaîne d'obligations en constante évolution : rassembler et renouveler les 6 diagnostics , vérifier la décence et le statut DPE, fixer un loyer conforme aux règles de la commune (zone tendue ou non), rédiger un bail à jour , appliquer correctement la révision IRL , sélectionner le locataire et gérer d'éventuels impayés ou contentieux.
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Muret et Portet-sur-Garonne
Sous-préfecture et pôle de services : forte demande de T2-T3 près des gares TER, locataires actifs et primo-locataires.
Actifs · zone tendueCugnaux et Tournefeuille
Familles d'actifs de l'ouest toulousain cherchant des maisons avec jardin à proximité des zones d'emploi.
Familles · zone tendueLavernose-Lacasse & Le Fauga
Périurbain accessible via la gare du Fauga : loyers libres, demande de maisons familiales.
Familles · loyer libreAuterive
Démographie dynamique, desserte TER à 30 min : jeunes ménages et petits collectifs, hors zone tendue.
Jeunes ménages · loyer libreSources : observations terrain Concept Immo Plus 2026 ; Insee (démographie communale, uniquement).
📖 Glossaire du bailleur 2026
- DPE
- Diagnostic de performance énergétique (classes A à G), valable 10 ans. Une « passoire » est classée F ou G : location G interdite depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
- Décence
- Ensemble de critères qu'un logement doit respecter pour être loué : ≥ 9 m² et 2,20 m de hauteur, sécurité, équipements, et consommation < 450 kWh/m²/an.
- Microphone
- Régime simplifié de la location nue : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, applicable jusqu'à 15 000 €/an de revenus fonciers.
- LMNP
- Loueur en Meublé Non Professionnel. Revenus imposés en BIC : micro-BIC (50 %, ≤ 77 700 €) ou réel avec amortissement du bien.
- Déficit foncier
- Excédent des charges sur les loyers en régime réel (nu), imputables sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour rénovation énergétique).
- Zone tendue
- Communes où la demande de logements dépasse l'offre. Le statut déclenche l'encadrement de l'évolution des loyers et le préavis locataire réduit à 1 mois.
- IRL
- Indice de Référence des Loyers publié par l'INSEE. Sert à réviser le loyer une fois par an : 146,60 au T1 2026 (+0,78 % sur un an).
- Gel des loyers
- Interdiction d'augmenter le loyer d'une passoire F/G (même indexation IRL), en vigueur depuis le 24 août 2022 jusqu'à du DPE.
❓ Questions fréquentes des bailleurs du Sud Toulousain
Quels diagnostics dois-je fournir pour louer en 2026 ?
Six diagnostics composent le dossier annexé au bail : le DPE (valable 10 ans), l' ERP / État des Risques (6 mois), le plomb / CREP (logement avant 1949), l' électricité et le gaz (installations de plus de 15 ans, valables 6 ans en location) et l' amiante (permis avant juillet 1997). L'audit énergétique, lui, ne concerne que la vente des passoires (E/F/G), pas la location.
Puis-je encore louer une passoire thermique (DPE F ou G) en 2026 ?
Un logement classé G ne peut plus être proposé à une nouvelle localisation depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (suivront F en 2028 et E en 2034). De plus, le loyer d'une passoire F ou G est gelé depuis le 24 août 2022 : aucune hausse n'est possible, pas même l'indexation IRL. La solution est la rénovation énergétique, qui peut bénéficier du déficit foncier majoré (21 400 €/an).
Mon loyer est-il encadré dans le Sud Toulousain ?
Pas au sens des loyers de référence : cet encadrement du niveau ne s'applique qu'à 9 territoires (Paris, Lyon, Bordeaux…), ni Toulouse ni le Sud Toulousain. En revanche, l' évolution du loyer est plafonnée dans les communes en zone tendue (Muret, Cugnaux, Portet…), mais pas dans les communes qui n'y sont pas (Lavernose-Lacasse, Auterive…). Vérifiez le statut de votre commune avant de fixer votre loyer.
La réforme DPE 2026 débloque-t-elle mon loyer gelé ?
Le nouveau coefficient électricité (2,3 → 1,9) peut reclasser votre logement de F à E sans travaux, et environ 850 000 logements sortent du statut F/G. Mais la levée automatique du gel du loyer dans ce cas n'est pas juridiquement tranchée en 2026 : en principe le loyer reste gelé tant que le logement était classé F au dernier bail. Par prudence, faites valider votre situation avant toute augmentation.
Comment obtenir l'attestation de reclassement DPE 2026 ?
Pour les DPE réalisés après juillet 2021 et toujours valables, une attestation de reclassement gratuite est délivrée via l'Observatoire DPE-Audit de l' ADEME , sans nouvelle visite d'un diagnostiqueur. Elle intègre le nouveau coefficient de l'électricité applicable depuis le 1ᵉʳ janvier 2026.
Quel régime fiscal choisir pour mes loyers ?
En location nue : le micro-foncier (abattement 30 %) est simple jusqu'à 15 000 € de loyers ; Au-delà ou si vos charges sont élevées, le régime réel avec déficit foncier est souvent plus intéressant. En location meublée (LMNP) : le micro-BIC (50 %) jusqu'à 77 700 €, ou le réel avec amortissements pour effacer l'impôt sur les loyers. Le choix de vos charges, de vos travaux et de votre horizon de vente : un conseil personnalisé est recommandé.
Quelle est la durée d'un bail de location nue ou meublée ?
Le bail nu dure 3 ans (6 ans si le bailleur est une SCI ou une personne morale), avec un dépôt de 1 mois et un préavis locataire de 3 mois (1 mois en zone tendue). Le bail meublé durée 1 an (9 mois pour un bail étudiant non renouvelable), avec un dépôt de 2 mois et un préavis locataire de 1 mois. Le bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt) complète l'offre meublée.
De combien puis-je augmenter le loyer en 2026 ?
La révision annuelle s'appuie sur l' IRL : au 1ᵉʳ trimestre 2026, il atteint 146,60, soit +0,78 % sur un an. Une révision entre avril et juin 2026 est donc plafonnée à 0,78 % en métropole. La formule : loyer HC × IRL du trimestre de révision ÷ IRL du même trimestre l'an passé. Rappel : le loyer d'une passoire F/G ne peut pas être indexé.
Qu'est-ce qu'un logement décent en 2026 ?
Un logement décent doit faire au minimum 9 m² avec une hauteur de 2,20 m (ou 20 m³ de volume), être sûr et équipé (eau, chauffage, sanitaires), et respecter le critère de décence énergétique : consommation inférieure à 450 kWh/m²/an d'énergie finale depuis le 1ᵉʳ janvier 2023. Un logement non décent ne peut pas être loué.
Le LMNP au réel est-il toujours intéressant en 2026 ?
Le régime réel reste puissant pour effacer l'impôt sur les loyers grâce à l'amortissement du bien et des meubles. Mais depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la loi de finances 2025 réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf résidences services). Le gain à l'exploitation reste réel ; l'avantage à la sortie est désormais réduit. Un bilan personnalisé s'impose.
Dois-je payer une taxe si mon logement reste vacant ?
Dans les communes en zone tendue (Muret, Cugnaux…), un logement vacant depuis plus d'un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants : environ 17 % la première année, puis 34 % ensuite (réforme par la loi de finances 2026). Les communes hors zone tendue (Auterive, Lavernose-Lacasse…) ne sont pas concernées par cette TLV. Mieux vaut remettre le bien en emplacement rapidement.
Faut-il gérer son bien seul ou passer par une agence ?
Gérer seul permet d'économiser les honoraires, mais vous assumez l'intégralité de la conformité (diagnostics, décence, caution, IRL), la sélection du locataire et le risque d'impayés. Une agence comme Concept Immo Plus sécurise votre emplacement, estime le juste loyer (méthode 7 sources), diffuse sur 30+ canaux et suit la réglementation de votre logement. Découvrez notre service de localisation .
Concept Immo Plus, agence FNAIM du Sud Toulousain
Ce guide est rédigé par l'équipe de Concept Immo Plus , agence immobilière indépendante membre de la FNAIM, basée 4 Place de la Mairie à Lavernose-Lacasse (31410), au cœur du Sud Toulousain. Nos informations réglementaires s'appuient sur les textes en vigueur (loi Climat et Résilience, loi de finances 2026, décret n°2025-652, loi Le Meur) et les sources officielles (ADEME, INSEE, ANIL, service-public.gouv.fr), croisées avec notre pratique quotidienne de la gestion locative sur une quarantaine de communes.
- Agence FNAIM indépendante — CPI 3101 2022 000 000 035
- +150 transactions réalisées depuis novembre 2021
- Google 4,9/5 (62 avis) · Opinion System 5/5 (28 avis)
- Méthode d'estimation à 7 sources · diffusion sur 30+ canaux
- ~45 communes couvertes sur le Muretain et le Sud Toulousain
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📋 Sources & méthode : localisation diagnostics : Qualitel, immobilierloyer.com, Habyl ; calendrier passoires et gel des loyers : loi Climat et Résilience 2021, Hellio, PAP, Banque des Territoires ; décence énergétique : décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, ANIL ; réforme DPE 2026 : arrêté JO du 26 août 2025, economie.gouv.fr, ecologie.gouv.fr, ADEME ; encadrement des loyers : décret n°2025-652 du 15 juillet 2025, PAP, ANIL, Bailfacile ; IRL : INSEE Informations rapides n°89 (T1 2026) — uniquement ; baux : loi n°89-462 du 6 juillet 1989, INC, Foncia ; fiscalité : ANIL, Compta-Online, Foncia, lmnp.ai, loi de finances 2026 ; loi Le Meur : loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 ; taxe logements vacants : ATD 31 . La liste des communes en zone tendue évolue par décret : à vérifier commune par commune. Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Article mis à jour le 15 juin 2026. Tous nos conseils immobiliers du Sud Toulousain .
