En Haute-Garonne en 2026, les « frais de notaire » pour l'achat d'un logement ancien représentent environ 7 à 8 % du prix : ils sont composés à plus de 80 % des droits de mutation (DMTO), portés à 6,32 % du prix depuis le relèvement de la part départementale à 5 % le 1 er avril 2025, qui s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire (barème national à 4 tranches, ≈1 % du prix), les débours et la contribution de sécurité immobilière. Un primo-accédant éligible reste exonéré de la hausse de 0,5 point (taux global réduit à 5,81 %), et dans le neuf les frais tombent à environ 2 à 3 % grâce à la taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %. Voici le détail du calcul, le barème à jour, des exemples chiffrés par budget (150 000 €, 250 000 €, 400 000 €) et le cas du neuf — guide daté et sourcé par votre agence FNAIM du Sud Toulousain.
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Frais de notaire en Haute-Garonne : le calcul 2026
Composition, barème et exemples chiffrés par budget — données légales vérifiées.
Pour un logement ancien en Haute-Garonne, comptez environ 7 à 8 % du prix de « frais de notaire ». L'essentiel (plus de 80 %) correspond aux droits de mutation , qui s'élèvent à 6,32 % du prix pour un acheteur classique depuis le relèvement de la part départementale à 5 % le 1 er avril 2025. S'y ajoutent les émoluments réglementés du notaire (barème national, ≈1 % du prix), les débours et la contribution de sécurité immobilière . Un primo-accédant éligible est exonéré de la hausse de 0,5 point (taux global réduit à 5,81 %), et dans le neuf les frais tombent à environ 2 à 3 % .
🧾 De quoi sont vraiment faits les « frais de notaire » ?
- Les « frais de notaire » ne sont pas la rémunération du notaire : ils regroupent 4 postes.
- 1. Droits de mutation (DMTO) : la part dominante, inversée au département, à la commune et à l'État (≈6,32 % du prix dans l'ancien).
- 2. Émoluments du notaire : sa vraie rémunération, tarif réglementé, environ 1 % du prix .
- 3. Débours : sont avancés par le notaire (cadastre, état civil, syndic…), ≈800 à 1 400 €.
- 4. Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % du prix (minimum 15 €).
L'appellation « frais de notaire » est trompeuse. Sur les 7 à 8 % du prix d'un logement ancien, le notaire ne conserve qu'une faible fraction : l'essentiel en impôts et taxes au profit de l'État et des collectivités. On parle plus justement de « frais d'acquisition » . Ils se dissolvent en quatre blocs.
Répartition indicative pour un achat dans l' ancien (la part des émoluments augmente quand le prix baisse, à cause des tranches dégressives). Source : décomposition du barème — Légifrance, art. A444-91 du code de commerce ; CGI.
1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
C'est l'impôt prélevé à chaque changement de propriétaire. Dans l'ancien, il regroupe trois sous-composantes : le droit départemental (5,00 % en Haute-Garonne depuis le 1 er avril 2025), la taxe communale additionnelle (1,20 % du prix) et les frais d'assiette et de recouvrement prélevés par l'État (égaux à 2,37 % du seul droit départemental, soit environ 0,11 % du prix). Total : 6,32 % du prix pour un acheteur classique.
2. Les émoluments réglementés du notaire
C'est la seule partie qui rémunère réellement le notaire pour la rédaction de l'acte authentique. Ils sont fixés par l'État (barème national identique partout en France) selon un calcul à 4 tranches dégressives, auquel s'ajoute la TVA à 20 %. Pour un logement, ils représentent de l'ordre de 1 % du prix — détail du barème plus bas.
3. Les débours
Ce sont les sommes que le notaire avance pour votre compte auprès de tiers : documents d'état civil, extraits de cadastre, frais de géomètre, demande de pièces au syndic de copropriété, frais de publication, etc. Ils sont refacturés à l'euro près et représentent généralement de l'ordre de 800 à 1 400 € pour une vente classique.
4. La contribution de sécurité immobilière (CSI)
Versée à l'État pour l'accomplissement de la publicité foncière (inscription au service de publicité foncière), elle s'élève à 0,10 % du prix de vente, avec un minimum de 15 € . À ne pas confondre avec la contribution de 0,05 % applicable à l'inscription d'une garantie hypothécaire de prêt.
Sources : Légifrance (art. A444-91 du code de commerce) ; CGI (art. 1594 D et suivants) ; service-public.fr (consulté en juin 2026).
🏛️ DMTO en Haute-Garonne : 5 % depuis avril 2025, soit 6,32 % au total
- La part départementale des droits de mutation en Haute-Garonne est passée de 4,50 % à 5,00 % le 1er avril 2025.
- Cette augmentation temporaire est autorisée par la loi de finances 2025 (art. 116) , jusqu'au 31 mars 2028.
- Le taux global ancien pour un acheteur classique est donc de 6,32 % du prix (et non 5,80 %).
- Impact de la hausse de 0,5 point : environ +1 000 € pour 200 000 € de prix.
La loi de finances pour 2025 (article 116) a autorisé les conseils départementaux à relever temporairement le plafond du droit de mutation départemental de 4,50 % à 5,00 %. Le conseil départemental de la Haute-Garonne a appliqué ce relèvement à 5,00 % à compter du 1 er avril 2025 . Cette faculté de hausse est temporaire et court jusqu'au 31 mars 2028 : au-delà, le taux est censé revenir à son niveau antérieur, sauf nouvelle décision.
Attention à une confusion fréquente : dans la presse spécialisée, on lit souvent un taux global de « 5,80 % » pour les droits de mutation dans l'ancien. Ce chiffre ne vaut que pour les départements restés à 4,50 % . En Haute-Garonne, à 5,00 % de la part départementale, le taux global pour un acheteur classique est de 6,32 % du prix. Voici le détail :
| Composant | Taux | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droit départemental | 5 000 % | Conseil départemental 31 |
| Taxe communale additionnelle | 1 200 % | Commune |
| Frais d'assiette & recouvrement | ≈ 0,118 % | État (2,37 % du droit départemental) |
| Total DMTO acheteur classique | 6,32 % | — |
| Total primo-accédant exonéré | 5,81 % | Hausse de 0,5 pt non appliquée |
| Les frais d'assiette de l'État se calculent sur le seul droit départemental (2,37 % × 5,00 % ≈ 0,118 % du prix), et non sur le prix entier. Le 5,81 % ne concerne que les primo-accédants exonérés de la hausse (voir plus bas). | ||
Sources : loi de finances 2025 (art. 116) ; CGI ; DGFiP (tableau des taux DMTO) ; mesfraisnotaire.fr ; l-expert-comptable.com (consulté en juin 2026).
⚖️ Le barème des émoluments du notaire en 2026
- Barème national à 4 tranches dégressives , identique dans toute la France.
- Taux HT : 3 870 % jusqu'à 6 500 €, 1 596 % jusqu'à 17 000 €, 1 064 % jusqu'à 60 000 €, 0,799 % au-delà — plus TVA 20 %.
- Barème issu de l' article A444-91 du code de commerce (en vigueur depuis le 1 er mars 2020), reconduit par l'arrêté du 25 février 2026 jusqu'au 29 février 2028 : les tranches sont modifiées .
- Astuce de calcul (prix > 60 000 €) : émoluments HT = prix × 0,799 % + 397,25 € , puis × 1,20 pour le TTC.
Les émoluments du notaire sont réglementés par l'État : ils sont identiques chez tous les notaires de France pour une vente immobilière. Le barème, février fixé par l'article A444-91 du code de commerce et en vigueur depuis le 1 er mars 2020, a été reconduit sans changement des tranches de vente par l'arrêté du 25 2026 (applicable jusqu'au 29 février 2028). Méfiez-vous des simulateurs qui affiche un barème « 3,945 / 1,627 / 1,085 / 0,814 » : ces taux sont erronés , Légifrance confirme le barème ci-dessous.
| Tranche du prix | Taux HT | Taux TTC (×1,20) |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3 870 % | 4 644 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1 596 % | 1 915 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1 064 % | 1 277 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % | 0,959 % |
| TVA de 20 % applicable sur les émoluments. Barème national reconduit par l'arrêté du 25 février 2026, applicable jusqu'au 29 février 2028. Au-delà de 60 000 € : émoluments HT = prix × 0,799 % + 397,25 €. | ||
Concrètement, pour une maison vendue 250 000 € : émoluments HT = 250 000 × 0,799 % + 397,25 = 2 394,75 € HT , soit ≈2 873,70 € TTC après TVA. C'est la vraie rémunération du notaire, qui pèse environ 1,15 % du prix ici — bien loin des 7-8 % de « frais de notaire ».
Sources : Légifrance, art. A444-91 du code de commerce (version du 01/03/2020) et arrêté du 25/02/2026 ; PAP ; Pretto (consulté en juin 2026).
💶 Exemples chiffrés de frais de notaire par budget
- Dans l'ancien, le taux total baisse légèrement quand le prix monte (émoluments dégressifs) : ≈8,5 % à 150 000 €, ≈7,8 % à 400 000 €.
- Un primo-accédant exonéré enregistre la hausse de 0,5 pt, soit ≈765 € à 150 000 € et ≈2 040 € à 400 000 €.
- Dans le neuf , la facture est divisée par 3 environ (≈2 à 3 %).
Les exemples ci-dessous appliquent les règles 2026 de la Haute-Garonne : DMTO 6,32 % (acheteur classique), émoluments selon le barème A444-91 (TVA 20 %), CSI 0,10 % et débours évalués à ≈1 200 €. Ce sont des ordres de grandeur ; le notaire a établi le décompte exact, débours réels inclus.
| Poste | 150 000 € | 250 000 € | 400 000 € |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (6,32 %) | ≈ 9 480 € | ≈ 15 800 € | ≈ 25 280 € |
| Émoluments notaires (TTC) | ≈ 1 915 € | ≈ 2 874 € | ≈ 4 312 € |
| CSI (0,10 %) | ≈ 150 € | ≈ 250 € | ≈ 400 € |
| Débours (estimés) | ≈ 1 200 € | ≈ 1 200 € | ≈ 1 200 € |
| Frais totaux de notaire | ≈ 12 745 € | ≈ 20 125 € | ≈ 31 190 € |
| % du prix | ≈ 8,5 % | ≈ 8,0 % | ≈ 7,8 % |
| Ordres de grandeur. Débours réels variables (≈800 à 1 400 €). Le taux total décroît avec le prix car les émoluments sont dégressifs. Calcul Concept Immo Plus (DMTO 6,32 % + barème A444-91 + TVA 20 % + CSI 0,10 %), juin 2026. | |||
Pour un primo-accédant éligible exonéré de la hausse de 0,5 point (DMTO ramené à 5,81 %), la facture allège d'autant : environ 11 980 € à 150 000 € (≈8,0 %), 18 850 € à 250 000 € (≈7,5 %) et 29 150 € à 400 000 € (≈7,3 %). Le cas du neuf change complètement la donne :
| Situation | mutation du taux | Frais totaux | % du prix |
|---|---|---|---|
| Ancien — acheteur classique | 6,32 % (DMTO) | ≈ 20 125 € | ≈ 8,0 % |
| Ancien — primo-accédant exonéré | 5,81 % (DMTO) | ≈ 18 850 € | ≈ 7,5 % |
| Neuf / VEFA | 0,715 % (TPF) | ≈ 5 900 € | ≈ 2,4 % |
| Exemple à 250 000 €. TPF = taxe de publicité foncière réduite. Émoluments du notaire identiques dans les trois cas (barème national). Calcul Concept Immo Plus, juin 2026. | |||
Sources : calcul appliqué (barème A444-91 Légifrance + DMTO loi de finances 2025 + TVA 20 % + CSI 0,10 % + TPF 0,715 %) ; ordres de grandeur cohérents avec les simulateurs PAP / Orpi 2026. Pour une estimation personnalisée, demandez conseil à votre agence FNAIM du Sud Toulousain .
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📍 Faire estimer ou être conseillé📞 05.61.92.26.57🏗️ Le cas du neuf : des frais réduits à 2-3 %
- Dans le neuf, les droits de mutation classiques sont remplacés par la taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % .
- Résultat : des frais de notaire totaux d'environ 2 à 3 % du prix (contre 7-8 % dans l'ancien).
- Concerne la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) et les logements neufs vendus dans les 5 ans de leur achèvement, jamais habités.
Pourquoi le neuf coûte beaucoup moins cher en frais
Lorsque vous achetez un logement neuf (en VEFA, sur plan, ou un logement neuf jamais habité revendu dans les 5 ans de son achèvement), vous ne payez pas les droits de mutation de l'ancien. À la place s'applique la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % du prix. Les émoluments du notaire, eux, restent calculés sur le même barème national.
C'est pourquoi les « frais de notaire » dans le neuf ne représentent qu'environ 2 à 3 % du prix , contre 7 à 8 % dans l'ancien. Un argument financier réel, à mettre en balance avec un prix d'achat au m² souvent plus élevé dans le neuf. Le neuf ouvre également droit, sous conditions, au PTZ pour les primo-accédants , prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.
Sources : CGI (taxe de publicité foncière) ; service-public.fr ; etreproprietaire.fr ; fourez.notaires.fr (consultés en juin 2026).
🔑 Primo-accédant : l'exonération de la hausse de 0,5 point
- Un primo-accédant éligible peut être exonéré de la hausse de 0,5 point du DMTO : taux global ramené à 5,81 % au lieu de 6,32 %.
- Conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l'offre de prêt, occuper le bien en RP au moins 5 ans , s'y installer dans l'année.
- Mesure facultative : chaque département décide ou non de l'appliquer.
La loi de finances 2025 a ouvert une faculté aux départements : exonérer les primo-accédants de la hausse de 0,5 point du droit de mutation. Pour un acheteur éligible, le taux départemental reste alors à 4,50 % (au lieu de 5 %), ce qui ramène le taux global de droits de mutation à 5,81 % au lieu de 6,32 %.
L'éligibilité suppose généralement de : (1) ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt, (2) destiner le bien à sa résidence principale et s'y installer dans l'année, (3) s'engager à l'occuper pendant au moins 5 ans. Il s'agit d'une mesure facultative , laissée à la décision de chaque conseil départemental : le département « peut » l'adopter par délibération. Si vous achetez votre première résidence principale, vérifiez votre éligibilité auprès de votre notaire : pour un acheteur classique en Haute-Garonne, le taux reste de 6,32 %.
Sources : loi de finances 2025 (art. 116) ; CGI (art. 1594 F septies) ; légifiscal.fr ; human-immobilier.fr ; mesfraisnotaire.fr (consulté en juin 2026). Conditions à confirmer au cas par cas auprès du notaire.
💡 Comment réduire (un peu) ses frais de notaire ?
Trois leviers légaux, à manier avec prudence
1. Déduire le mobilier de l'assiette. Si la vente inclut des meubles (cuisine équipée, électroménager, mobilier), leur valeur — justifiée par des factures — peut être déduite du prix servant de base aux droits de mutation. L'économie doit rester proportionnée et documentée.
2. La remise commerciale sur les gros dossiers. Pour la fraction des émoluments correspondant à un prix supérieur à 100 000 € , le notaire peut consentir une remise pouvant aller jusqu'à 20 % . Cette remise n'est pas automatique et porte uniquement sur la part au-delà de 100 000 € : elle se demande.
3. Distinguer les frais d'agence. Lorsque les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur et clairement mentionnés, ils peuvent être exclus de l'assiette des droits de mutation. Consultez nos barèmes d'honoraires pour le détail.
Sources : PAP ; Crédit Agricole e-immobilier ; code de commerce art. A444-174 (remise) ; CGI (mobilier) (consultés en juin 2026).
📖 Glossaire des frais de notaire
- DMTO
- Droits de mutation à titre onéreux. Impôt perçu lors d'un achat immobilier, inversé au département, à la commune et à l'État. En Haute-Garonne : 6,32 % du prix dans l'ancien (acheteur classique) depuis avril 2025.
- Émoluments
- Rémunération réglementée du notaire, fixée par l'État selon un barème national à 4 tranches dégressives (+ TVA 20 %). Représente environ 1 % du prix pour un logement.
- Débours
- Sommes avancées par le notaire pour le compte du client auprès de tiers (cadastre, état civil, géomètre, syndic, publication). Refacturées à l'euro près, ≈800 à 1 400 €.
- CSI
- Contribution de sécurité immobilière, versée à l'État pour la publicité foncière. 0,10 % du prix de vente, avec un minimum de 15 €.
- Taxe de publicité foncière (TPF)
- Taxe réduite (0,715 %) qui remplace les droits de mutation classiques dans le neuf et la VEFA, ramenant les frais totaux à 2-3 %.
- Frais d'acquisition
- Terme exact pour désigner les « frais de notaire » : l'ensemble droits de mutation + émoluments + débours + CSI réglés à la signature de l'acte authentique.
❓ Questions fréquentes sur les frais de notaire en Haute-Garonne
Combien coûtent les frais de notaire en Haute-Garonne en 2026 ?
Dans l' ancien , comptez environ 7 à 8 % du prix (≈8,5 % à 150 000 €, ≈7,8 % à 400 000 €, la part dégressive des émoluments faisant légèrement baisser le taux quand le prix monte). Dans le neuf , ils tombent à environ 2 à 3 % . L'essentiel correspond aux droits de mutation (6,32 % du prix), pas à la rémunération du notaire.
Le notaire garde-t-il l'intégralité des « frais de notaire » ?
Non, et c'est l'erreur la plus répandue. Sur 7-8 % de frais dans l'ancien, plus de 80 % partent en impôts et taxes (droits de mutation inversés aux collectivités et à l'État) et en débours. La vraie rémunération du notaire — ses émoluments réglementés — ne représente qu'environ 1 % du prix .
Pourquoi parle-t-on de 6,32 % et pas de 5,80 % en Haute-Garonne ?
Parce que la Haute-Garonne a relevé sa part départementale de droits de mutation à 5,00 % depuis le 1 er avril 2025. Le taux de 5,80 % ne s'applique qu'aux départements est resté à 4,50 %. En augmentant la taxe communale (1,20 %) et les frais d'assiette de l'État, on obtient un total de 6,32 % pour un acheteur classique.
Quel est le barème des émoluments du notaire en 2026 ?
Le barème national est initialement : 3 870 % HT jusqu'à 6 500 €, 1 596 % jusqu'à 17 000 €, 1 064 % jusqu'à 60 000 € et 0,799 % au-delà, plus TVA 20 %. Il est fixé par l'article A444-91 du code de commerce (en vigueur depuis 2020) et a été reconduit par l'arrêté du 25 février 2026 jusqu'au 29 février 2028.
Comment calculer rapidement les émoluments du notaire ?
Au-delà de 60 000 €, appliquez la formule : émoluments HT = prix × 0,799 % + 397,25 € , puis multipliez par 1,20 pour obtenir le TTC. Exemple à 250 000 € : 250 000 × 0,799 % + 397,25 = 2 394,75 € HT, soit ≈2 874 € TTC.
Les frais de notaire sont-ils moins chers dans le neuf ?
Oui, nettement. Dans le neuf ou en VEFA, les droits de mutation sont remplacés par la taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % . Les frais totaux tombent à environ 2 à 3 % du prix , contre 7 à 8 % dans l'ancien. À mettre en balance avec un prix au m² souvent plus élevé dans le neuf.
Suis-je primo-accédant et puis-je payer moins ?
Un primo-accédant éligible peut être exonéré de la hausse de 0,5 point : son taux global passe à 5,81 % au lieu de 6,32 %. Conditions habituelles : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans, occuper le bien en RP au moins 5 ans et s'y installer dans l'année. C'est une mesure facultative selon les départements : vérifiez votre cas auprès du notaire.
Qui paie les frais du notaire, de l'acheteur ou du vendeur ?
C'est l' acquéreur qui règle les frais de notaire, sauf clause particulière dite « acte en main » (rare). Ils s'ajoutent au prix de vente et constituent une enveloppe à prévoir en plus de l'apport , car les banques financent rarement les frais d'acquisition par le crédit.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les droits de mutation et la CSI ne se négocient pas (ce sont des impôts). En revanche, pour les émoluments correspondant à la fraction du prix au-delà de 100 000 € , le notaire peut consentir une remise jusqu'à 20 % . Elle n'est pas automatique : il faut la demander. On peut aussi déduire le mobilier (sur factures) de l'assiette des droits.
Quand payer-t-on les frais de notaire ?
Les frais de notaire se règlent le jour de la signature de l'acte authentique de vente , généralement par virement, en même temps que le solde du prix. Une provision peut être demandée en montant ; le trop-perçu éventuel est restitué une fois le décompte définitif établi.
Les honoraires d'agence sont-ils inclus dans les frais de notaire ?
Non. Les honoraires d'agence sont distincts des frais de notaire. Lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur et clairement affichés, ils peuvent même être exclus de l'assiette des droits de mutation , ce qui réduit légèrement ces derniers. Le détail figure dans nos barèmes d'honoraires .
Combien de frais pour un achat de 250 000 € en Haute-Garonne ?
Dans l'ancien (acheteur classique) : environ 20 100 € (≈8 %), dont ≈15 800 € de droits de mutation, ≈2 874 € d'émoluments TTC, ≈250 € de CSI et ≈1 200 € de débours. Pour un primo-accédant exonéré : ≈18 850 €. Dans le neuf : ≈5 900 € seulement.
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📋 Sources & méthode : taux DMTO et exonération primo-accédant = loi de finances 2025 (art. 116) , CGI (art. 1594 F septies) , DGFiP . Barème des émoluments = Légifrance, article A444-91 du code de commerce (version 01/03/2020) et arrêté du 25 février 2026 (reconduction jusqu'au 29/02/2028). CSI, taxe de publicité foncière et règles générales = service-public.fr et CGI. Exemples chiffrés = calculs Concept Immo Plus appliqués à ces barèmes (DMTO 6,32 %, émoluments + TVA 20 %, CSI 0,10 %, débours accrus), cohérents avec les simulateurs PAP / Orpi 2026. Toutes sources consultées en juin 2026. Les montants sont des ordres de grandeur : seul le notaire établit le décompte définitif. Article mis à jour le 15 juin 2026. Tous nos conseils immobiliers du Sud Toulousain .
