Être primo-accédant dans le Sud Toulousain en 2026, c'est profiter d'une fenêtre rare : des taux de crédit redescendus autour de 3,4 % sur 20 ans (juin 2026), un prêt à taux zéro (PTZ) profondément réformé depuis le 1er avril 2025 qui finance désormais une maison neuve sur tout le territoire, et des prix médians maison de 2 294 €/m² à Auterive à 3 410 €/m² à Blagnac — soit 20 à 37 % sous le niveau de Toulouse intra-muros. Mais une règle technique change tout : le PTZ « neuf » couvre toutes les zones (maison comprise), tandis que le PTZ « ancien avec travaux » ne reste accessible qu'en zones B2 et C. Or Blagnac et Colomiers sont en zone A, et Muret, Cugnaux, Tournefeuille, Plaisance, Portet en zone B1. Ce guide daté et sourcé décrypte tous les dispositifs 2026 (PTZ, prêt Action Logement, frais de notaire réduits, exonération DMTO), commune par commune, avec des simulations chiffrées par budget.
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Premier achat dans le Sud Toulousain en 2026 : tout le financement
PTZ réformé, prêt Action Logement, frais de notaire réduits — l'essentiel en un coup d'œil.
En 2026, un primo-accédant du Sud Toulousain peut mobiliser : le PTZ réformé (depuis le 1er avril 2025, le PTZ neuf finance maison ou appartement neuf sur toute la France, jusqu'à 50 % du coût à 0 %) ; le prêt Action Logement (1 %, jusqu'à 30 000 €, cumulable, pour les salariés du privé) ; des frais de notaire réduits à 2-3 % dans le neuf au lieu de 7,5-8 % dans l'ancien ; et l'exonération de la hausse de DMTO de 0,50 point pour la résidence principale. Point clé : le PTZ ancien avec travaux ne reste possible qu'en zones B2 et C — pas à Blagnac, Colomiers (zone A), ni à Muret, Cugnaux, Tournefeuille, Plaisance, Portet (zone B1).
🆕 La grande nouveauté 2026 : le PTZ neuf partout, maison comprise
- Depuis le 1er avril 2025 (décret n°2025-299 du 29 mars 2025), le PTZ neuf est étendu à toute la France (zones A à C).
- Les maisons individuelles neuves redeviennent éligibles partout — une ouverture majeure pour le marché pavillonnaire du Sud Toulousain.
- La loi de finances 2026 a confirmé sans le modifier ce dispositif : plafonds de ressources et de coût identiques à 2025.
- Dispositif ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.
Pourquoi cette réforme change la donne pour le secteur
Jusqu'en 2024, le PTZ neuf était réservé aux zones tendues (A et B1) et excluait souvent la maison individuelle. La réforme entrée en vigueur le 1er avril 2025 a supprimé cette barrière de zonage : un primo-accédant peut désormais financer une maison neuve ou un appartement neuf à 0 % sur l'ensemble du territoire, du cœur de Toulouse aux communes les plus au sud du Muretain. Pour un secteur où le pavillon avec jardin reste le projet n°1 des familles, c'est un levier décisif.
La loi de finances 2026 n'a touché ni les plafonds de ressources, ni les plafonds de coût d'opération : le barème reste celui du décret du 29 mars 2025. La seule nouveauté 2026 est l'ouverture du PTZ aux acquéreurs successifs en Bail Réel Solidaire (BRS). Le dispositif court jusqu'au 31 décembre 2027 : les primo-accédants ont donc une fenêtre claire et datée pour se positionner.
Sources : décret n°2025-299 du 29 mars 2025 ; economie.gouv.fr ; MoneyVox, Pretto, Médicis Immobilier Neuf (PTZ 2026 / budget 2026), juin 2026.
🧰 Tous les dispositifs primo-accédant 2026 en un tableau
Voici le panorama complet des aides mobilisables par un primo-accédant en résidence principale dans le Sud Toulousain en 2026. La plupart se cumulent entre elles : l'objectif est de bâtir un plan de financement à plusieurs étages (apport + prêt principal + PTZ + Action Logement) pour réduire le coût total.
| Dispositif | Montant / taux | Principales conditions | Cumul PTZ |
|---|---|---|---|
| PTZ neuf | 0 % — jusqu'à 50 % du coût (neuf collectif, T1) | Primo-accédant, RP, toutes zones (A→C), sous plafonds de ressources | — |
| PTZ ancien + travaux | 0 % — selon quotité | Zones B2 et C uniquement, travaux ≥ 25 % du coût + gain énergétique | — |
| Prêt Action Logement | 1 % (hors assurance), jusqu'à 30 000 €, ≤ 40 % du coût | Salarié privé non agricole (entreprise ≥ 10 salariés), RP | ✅ Oui |
| Frais de notaire réduits (neuf) | ≈ 2-3 % vs 7,5-8 % (ancien) | Achat neuf / VEFA (taxe de publicité foncière 0,715 %) | ✅ Oui |
| Exonération hausse DMTO | ≈ 1 250 € sur un bien à 250 000 € | Primo-accédant en RP — exemption de la hausse de 0,50 pt | ✅ Oui |
| RP = résidence principale. La quotité PTZ et les montants exacts dépendent de la tranche de revenus, de la zone et du coût d'opération. À affiner avec votre courtier ou notaire. | |||
Sources : economie.gouv.fr / service-public, décret n°2025-299 ; Pretto, Crédit Agricole e-immobilier (PTZ neuf/ancien) ; plan-immobilier.fr, fair-promotion.fr (Prêt Action Logement) ; article CIP frais de notaire en Haute-Garonne ; legifiscal.fr, service-public.gouv.fr (A18183), 2025-2026.
🗺️ PTZ neuf ou PTZ ancien ? Le zonage des communes CIP
- PTZ neuf : toutes zones (A, B1, B2, C), maison ou appartement neuf. C'est le dispositif mobilisable partout dans le secteur.
- PTZ ancien avec travaux : zones B2 et C uniquement, travaux ≥ 25 % du coût total et amélioration de la performance énergétique.
- Conséquence : en zone A (Blagnac, Colomiers) et B1 (Muret, Cugnaux, Tournefeuille, Plaisance, Portet), le PTZ ancien n'existe pas — seul le PTZ neuf est mobilisable.
Deux PTZ qui n'ont pas les mêmes règles
C'est le point technique le plus important — et l'erreur la plus fréquente. Le PTZ recouvre en réalité deux dispositifs distincts :
- Le PTZ « neuf » finance un logement neuf (maison ou appartement, VEFA, construction). Depuis le 1er avril 2025, il est ouvert dans toutes les zones, A à C.
- Le PTZ « ancien avec travaux » finance un logement ancien à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération et améliorent la performance énergétique. Il est réservé aux seules zones B2 et C.
Traduction concrète pour le Sud Toulousain : dans la majeure partie du secteur (zones A et B1), le PTZ ancien n'est pas mobilisable. Un primo qui vise une maison ancienne à Muret, Cugnaux ou Tournefeuille devra financer sans PTZ — ou se tourner vers le neuf / la VEFA (où le PTZ neuf joue), ou vers les communes plus au sud en zone B2/C.
Encadré daté : l'arrêté du 5 septembre 2025
Le zonage évolue. L'arrêté du 5 septembre 2025 (applicable aux offres de prêt émises à compter du 30 septembre 2025) a reclassé 27 communes de Haute-Garonne en zone B1 — dont Auterive et Carbonne, auparavant en zone C — et 2 communes en zone B2 (Aigrefeuille et Saint-Lys).
Conséquence directe pour les primo de ces communes : Auterive et Carbonne perdent l'éligibilité au PTZ ancien (réservé aux zones B2/C). Un projet dans l'ancien avec travaux à Auterive, qui aurait été éligible avant fin septembre 2025, ne l'est plus aujourd'hui. Le PTZ neuf, lui, reste accessible.
Sources : arrêté du 5 septembre 2025 ; toulouseimmo9.com, lp-promotion.com (reclassement zonage ABC Haute-Garonne, sept. 2025) ; pierrepassion.fr, empruntis.com (zones PTZ Toulouse), juin 2026.
| Commune | Zone ABC | PTZ neuf | PTZ ancien + travaux |
|---|---|---|---|
| Blagnac | A | ✅ Oui | ❌ Non |
| Colomiers | A | ✅ Oui | ❌ Non |
| Muret | B1 | ✅ Oui | ❌ Non |
| Cugnaux | B1 | ✅ Oui | ❌ Non |
| Tournefeuille | B1 | ✅ Oui | ❌ Non |
| Plaisance-du-Touch | B1 | ✅ Oui | ❌ Non |
| Portet-sur-Garonne | B1 | ✅ Oui | ❌ Non |
| Auterive | B1 (depuis 09/2025) | ✅ Oui | ❌ Non (perdu en 2025) |
| Lherm, Le Fauga, Lavernose-Lacasse, Saint-Hilaire | C / B2 | ✅ Oui | ✅ Vraisemblablement |
| Zones A/B1 confirmées par arrêtés. Pour les petites communes du sud (Lherm, Le Fauga, Lavernose-Lacasse, Saint-Hilaire), la zone exacte doit être vérifiée commune par commune sur le simulateur officiel mes-aides.anil.org ou economie.gouv.fr avant tout projet. | |||
⚠️ À vérifier avant de signer. Les petites communes du sud du secteur (Lherm, Le Fauga, Lavernose-Lacasse, Saint-Hilaire) sont vraisemblablement en zone C ou B2 et conserveraient donc l'accès au PTZ ancien avec travaux. Mais leur zone exacte n'est pas confirmée par une source nominative unique : nous vous recommandons de la vérifier commune par commune sur le simulateur officiel (mes-aides.anil.org) ou auprès de votre conseiller, avant d'arrêter votre stratégie de financement.
📐 Le barème du PTZ 2026 : quotités et plafonds
- Quotité = part du coût de l'opération financée à 0 %. Elle dépend de la tranche de revenus (T1 à T4) et du type de logement.
- Neuf collectif : 50 / 40 / 40 / 20 % selon T1 à T4. Maison individuelle neuve : 30 / 20 / 20 / 10 %.
- Le PTZ se rembourse en différé (rien à payer au début) puis sur une durée totale de 20 à 25 ans selon la tranche.
La quotité est le pourcentage du coût de l'opération que le PTZ finance à taux zéro. Elle est plus généreuse pour le logement collectif que pour la maison individuelle, et décroît avec les revenus (tranche T1 = ménages les plus modestes, T4 = plus aisés mais sous plafonds).
| Type de logement | Tranche T1 | Tranche T2 | Tranche T3 | Tranche T4 |
|---|---|---|---|---|
| Neuf collectif (appartement) | 50 % | 40 % | 40 % | 20 % |
| Maison individuelle neuve | 30 % | 20 % | 20 % | 10 % |
| La quotité s'applique au coût de l'opération, lui-même plafonné. Le montant exact dépend de la zone et du nombre de personnes du foyer. | ||||
Les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence N-2) conditionnent l'accès et la tranche. À titre indicatif pour 2026, et selon le nombre de personnes du foyer, les plafonds s'établissent de l'ordre de :
| Zone | 1 personne | 4 personnes |
|---|---|---|
| Zone A (Blagnac, Colomiers) | ≈ 49 000 € | ≈ 102 900 € |
| Zone B1 (Muret, Cugnaux, Tournefeuille…) | ≈ 34 500 € | ≈ 72 450 € |
| Zone B2 | ≈ 31 500 € | ≈ 66 150 € |
| Zone C (sud du secteur) | ≈ 28 500 € | ≈ 59 850 € |
| Ordres de grandeur 2026 (source secondaire). Les plafonds exacts et les plafonds de coût d'opération doivent être confirmés sur economie.gouv.fr / le décret avant tout engagement. | ||
Le remboursement du PTZ se fait en deux temps : une période de différé (vous ne remboursez rien sur le PTZ pendant les premières années), puis une période de remboursement, pour une durée totale comprise entre 20 et 25 ans selon la tranche. Les profils les plus modestes (T1) bénéficient du différé le plus long. Les durées exactes du différé varient selon les sources : votre simulation personnalisée précisera votre échéancier.
Sources : stop-loyer.fr, pretto.fr (barèmes et plafonds PTZ 2026) ; CAFPI, BoursedesCrédits (remboursement PTZ), juin 2026. Formulation prudente : valeurs à confirmer sur economie.gouv.fr.
🏘️ Où acheter quand on est primo-accédant ? Les communes les plus abordables
- Les plus abordables (médian maison) : Auterive 2 294 €/m², Lherm 2 520 €/m², Saint-Hilaire 2 600 €/m², Muret 2 605 €/m², Le Fauga 2 671 €/m².
- Ce sont les meilleures cibles primo : prix d'entrée modéré, desserte TER, profil familial.
- Toutes restent 20 à 37 % sous le médian maison de Toulouse (≈ 3 620 €/m²).
Prix médians maison publiés par Concept Immo Plus (méthode d'estimation à 7 sources). Les communes les plus accessibles pour un premier achat figurent en bas du graphique :
| Commune | Médian maison | Surface pour 250 k€ | Page secteur |
|---|---|---|---|
| Auterive | 2 294 €/m² | ≈ 109 m² | Auterive |
| Lherm | 2 520 €/m² | ≈ 99 m² | Lherm |
| Saint-Hilaire | 2 600 €/m² | ≈ 96 m² | Saint-Hilaire |
| Muret | 2 605 €/m² | ≈ 96 m² | Muret |
| Le Fauga | 2 671 €/m² | ≈ 94 m² | Le Fauga |
| Cugnaux | 2 750 €/m² | ≈ 91 m² | Cugnaux |
| Lavernose-Lacasse | 2 843 €/m² | ≈ 88 m² | Lavernose-Lacasse |
| Colomiers | 2 872 €/m² | ≈ 87 m² | Colomiers |
| Plaisance-du-Touch | 3 080 €/m² | ≈ 81 m² | Plaisance-du-Touch |
| Portet-sur-Garonne | 3 214 €/m² | ≈ 78 m² | Portet-sur-Garonne |
| Tournefeuille | 3 290 €/m² | ≈ 76 m² | Tournefeuille |
| Blagnac | 3 410 €/m² | ≈ 73 m² | Blagnac |
| Surface = 250 000 € ÷ prix médian, arrondie, à titre indicatif (hors frais de notaire et hors variations de quartier/état). Médians maison Concept Immo Plus, 1er sem. 2026. | |||
💡 Le détail complet des prix au m² commune par commune et notre guide marché immobilier du Sud Toulousain 2026 approfondissent ces chiffres.
Le bon profil de commune pour un premier achat
Auterive
La plus abordable du secteur, TER à ~30 min de Toulouse, démographie dynamique. PTZ neuf mobilisable (zone B1 depuis 09/2025).
2 294 €/m² · primo budget serréLherm & Le Fauga
Périurbain calme, prix d'entrée modéré, gare du Fauga. PTZ ancien vraisemblablement possible (zone C/B2).
2 520-2 671 €/m² · famillesMuret
Sous-préfecture, bassin de vie complet, TER à 15-16 min. Beaucoup de primo. Zone B1 : PTZ neuf uniquement.
2 605 €/m² · centralitéLavernose-Lacasse & Saint-Hilaire
Cœur du secteur CIP, profil familial, accès gare du Fauga. Idéal premier achat avec jardin.
2 600-2 843 €/m² · primo périurbain🧮 Combien puis-je acheter ? 3 simulations chiffrées par budget
- Hypothèses communes : taux 3,4 % hors assurance (juin 2026), mensualité ≈ 5,75 €/mois pour 1 000 € empruntés sur 20 ans (≈ 4,95 € sur 25 ans).
- Le taux d'endettement reste plafonné à 35 % des revenus (assurance comprise — règle HCSF).
- Le PTZ neuf vient s'ajouter à l'apport et réduit le capital à emprunter au taux du marché.
Ces simulations sont des ordres de grandeur pédagogiques, hors assurance emprunteur (à ajouter, de l'ordre de 0,30 à 0,40 %/an du capital) et hors frais de notaire. Elles supposent un taux de 3,4 %. Votre situation réelle dépend de vos revenus, de votre apport et de votre profil : seule une étude personnalisée avec votre courtier fait foi.
| Projet | Apport | PTZ neuf (ex.) | Prêt marché | Mensualité 20 ans | Mensualité 25 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Bien 200 000 € | 20 000 € | 30 000 € | 150 000 € | ≈ 862 € | ≈ 743 € |
| Bien 250 000 € | 25 000 € | 40 000 € | 185 000 € | ≈ 1 064 € | ≈ 916 € |
| Bien 300 000 € | 30 000 € | 45 000 € | 225 000 € | ≈ 1 294 € | ≈ 1 114 € |
| Mensualités du seul prêt au taux marché (3,4 %, hors assurance), pendant la période où le PTZ est encore en différé. Montant PTZ donné à titre d'exemple — la quotité réelle dépend de la tranche de revenus, de la zone et du coût d'opération. Apport indicatif ≈ 10 %. | |||||
Comment lire ces chiffres concrètement
Prenons le projet à 250 000 €, typique d'une maison familiale à Muret, Lherm ou Auterive. Avec 25 000 € d'apport et un PTZ neuf de 40 000 € (logement neuf), il reste 185 000 € à emprunter au taux du marché. La mensualité du prêt principal s'établit à environ 916 € sur 25 ans (hors assurance), pendant la phase de différé du PTZ. Pour respecter le plafond d'endettement de 35 %, il faut un revenu net du foyer de l'ordre de 2 800 à 3 000 €/mois (assurance et autres crédits inclus dans le calcul).
À 250 000 €, ce budget donne accès à une maison d'environ 96 m² à Muret, 99 m² à Lherm ou 109 m² à Auterive — contre seulement ~73 m² à Blagnac. C'est tout l'intérêt du Sud Toulousain pour un premier achat : la même enveloppe finance nettement plus de surface qu'à Toulouse ou dans la première couronne ouest.
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📍 Estimer / faire le point📞 05.61.92.26.57📑 Frais de notaire : l'avantage du neuf et l'exonération primo
- Ancien : frais de notaire ≈ 7,5 à 8 % du prix. Neuf / VEFA : ≈ 2 à 3 % seulement.
- L'écart vient de la fiscalité : dans le neuf, taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % au lieu des DMTO (TVA 20 % déjà incluse dans le prix).
- En Haute-Garonne, DMTO portés à 5 % depuis le 1er avril 2025, mais les primo en RP sont exonérés de la hausse de 0,50 pt (≈ 1 250 € sur 250 k€).
Pourquoi le neuf coûte beaucoup moins en frais
Pour un logement ancien, l'acheteur paie les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui représentent l'essentiel des « frais de notaire » et atteignent désormais environ 6,3 % du prix en Haute-Garonne (taxe départementale portée à 5 % depuis le 1er avril 2025), soit un total d'environ 7,5 à 8 % en ajoutant émoluments et débours.
Pour un logement neuf en VEFA (ou achevé depuis moins de 5 ans, première mutation), les DMTO classiques ne s'appliquent pas : l'acheteur règle seulement une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, la TVA à 20 % étant déjà incluse dans le prix. Résultat : les frais tombent à 2 à 3 %. Sur un bien à 250 000 €, l'économie atteint l'ordre de 12 000 à 13 000 € par rapport à l'ancien — un argument de plus en faveur du neuf pour un primo, qui se cumule avec le PTZ neuf.
L'exonération de la hausse de DMTO pour les primo-accédants
La loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever leur taxe départementale de 0,50 point (de 4,50 à 5,00 %). Mais les primo-accédants en résidence principale sont automatiquement exemptés de cette hausse : sur un bien à 250 000 €, l'économie est de l'ordre de 1 250 €.
Attention à ne pas confondre deux choses : cette exemption de la hausse de 0,50 pt est nationale et acquise pour les primo en RP ; une exonération ou réduction plus large des DMTO reste, elle, facultative et dépend d'une délibération du conseil départemental (art. 1594 F septies du CGI, avec engagement de conserver la résidence principale 5 ans). Son adoption effective par la Haute-Garonne doit être vérifiée auprès de votre notaire ou du conseil départemental avant de signer. Tous les détails dans notre guide dédié : frais de notaire en Haute-Garonne 2026.
Sources : article CIP frais-notaire-haute-garonne-2026 ; legifiscal.fr, service-public.gouv.fr (A18183) ; l-expert-comptable.com (frais notaire réduits 2026), 2025-2026.
📍 Prêt Action Logement et aides locales : ce qui existe vraiment
- Prêt Action Logement : 1 % (hors assurance), jusqu'à 30 000 €, cumulable avec le PTZ — mais réservé aux salariés du privé non agricole (entreprise ≥ 10 salariés).
- Le Pass Accession Toulousain (prêt 0 %, 6 000 à 10 000 €) est réservé à la commune de Toulouse — il ne concerne PAS le Sud Toulousain.
- Aucune aide d'accession spécifique au Muretain Agglo identifiée : renvoyez-vous à l'ADIL 31 (05 61 22 46 22) pour un bilan gratuit et neutre.
Le prêt Action Logement, complément efficace du PTZ
Le prêt Action Logement accession finance jusqu'à 30 000 € à un taux de 1 % (hors assurance), dans la limite de 40 % du coût total de l'opération, remboursable sur une durée allant jusqu'à 25 ans. Il est cumulable avec le PTZ et s'adresse aux salariés du secteur privé non agricole d'une entreprise d'au moins 10 salariés, primo-accédants (ou non propriétaires de leur résidence principale depuis 2 ans). C'est un excellent étage de financement complémentaire — sous réserve d'y être éligible, ce qui exclut une partie des candidats (fonction publique, indépendants, petites entreprises).
Sources : plan-immobilier.fr, fair-promotion.fr (Prêt Action Logement / PAL 2026), juin 2026.
Aides locales : attention aux confusions
Le Pass Accession Toulousain (prêt à 0 % de 6 000 € dans l'ancien de plus de 5 ans, ou 10 000 € dans le neuf en quartier prioritaire) est souvent cité — mais il est réservé aux primo-accédants résidant à Toulouse-commune depuis au moins 1 an. Il ne s'applique pas aux communes du Sud Toulousain hors Toulouse. Ne confondez pas « Toulouse Métropole » et « commune de Toulouse » : les communes de notre secteur n'y ont pas droit.
Côté Muretain Agglo, aucune aide d'accession spécifique n'a été identifiée à ce jour. Le bon réflexe est de contacter l'ADIL de la Haute-Garonne (Agence départementale d'information sur le logement) au 05 61 22 46 22 : ses conseillers délivrent gratuitement un diagnostic neutre de votre plan de financement et des aides réellement mobilisables selon votre commune et votre situation.
Sources : metropole.toulouse.fr, anil.org (Pass Accession Toulousain) ; ADIL 31, 2026.
💶 Les taux de crédit en juin 2026
Un crédit redevenu accessible
En juin 2026, le taux moyen d'un crédit immobilier s'établit autour de 3,37 % sur 20 ans et de 3,45 à 3,53 % sur 25 ans, selon les baromètres CAFPI, Meilleurtaux et Pretto. Après une légère remontée en début d'année, la tendance est à la stabilité prudente. Les taux dépendent fortement du profil (apport, revenus, durée) : ces valeurs sont des moyennes datées, pas des taux garantis. Pour un primo, un bon apport et un dossier solide restent les meilleurs leviers pour décrocher un taux sous la moyenne.
Sources : Pretto, CAFPI, Meilleurtaux (baromètres juin 2026).
📖 Glossaire : les mots-clés du premier achat
- Primo-accédant
- Personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant le prêt. Le bien acheté doit devenir la résidence principale.
- PTZ
- Prêt à taux zéro, sans intérêts, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources. Depuis le 1er avril 2025, le PTZ neuf couvre toute la France (maison comprise).
- Quotité
- Part du coût de l'opération financée par le PTZ à 0 %. Elle varie selon la tranche de revenus (T1 à T4) et le type de logement (jusqu'à 50 % en neuf collectif T1).
- Zones A / B1 / B2 / C
- Découpage du territoire selon la tension du marché. A = très tendu (Blagnac, Colomiers), B1 = tendu (Muret, Cugnaux…), B2 et C = détendu (sud du secteur). Détermine le PTZ ancien et les plafonds.
- Apport personnel
- Somme dont dispose l'acheteur en propre (épargne, donation, PTZ assimilé). Couramment ≥ 10 % du prix pour rassurer la banque et couvrir les frais de notaire.
- Capacité d'emprunt
- Montant maximal qu'une banque accepte de prêter, calculé à partir des revenus, des charges, de la durée et du taux, dans la limite du taux d'endettement.
- Taux d'endettement
- Part des revenus consacrée au remboursement des crédits, assurance comprise. Plafonné à 35 % par la règle du HCSF en vigueur.
- Différé de remboursement
- Période initiale pendant laquelle on ne rembourse pas (ou partiellement) le PTZ. Le remboursement intervient ensuite, sur une durée totale de 20 à 25 ans selon la tranche.
- DMTO
- Droits de mutation à titre onéreux, principal poste des « frais de notaire » dans l'ancien. Portés à 5 % en Haute-Garonne ; primo en RP exonérés de la hausse de 0,50 pt.
- VEFA
- Vente en l'état futur d'achèvement : achat d'un logement neuf sur plan. Frais de notaire réduits (≈ 2-3 %) et PTZ neuf mobilisable.
❓ Questions fréquentes des primo-accédants
Qu'est-ce qu'un primo-accédant en 2026 ?
Pour le PTZ, est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant le prêt. Le bien acheté doit devenir la résidence principale. On peut donc être « primo-accédant » même en ayant déjà possédé un bien locatif, ou une résidence principale revendue il y a plus de 2 ans.
Le PTZ marche-t-il pour une maison ancienne dans le Muretain ?
Cela dépend de la zone. Le PTZ ancien avec travaux est réservé aux zones B2 et C (travaux ≥ 25 % du coût). Or Muret, Cugnaux, Tournefeuille, Plaisance, Portet sont en zone B1, et Blagnac, Colomiers en zone A : l'ancien n'y est donc pas éligible au PTZ. Pour une maison ancienne dans ces communes, il faut financer sans PTZ, ou viser le neuf (PTZ neuf), ou une commune plus au sud en zone C/B2.
Le PTZ finance-t-il vraiment une maison neuve partout maintenant ?
Oui. Depuis le 1er avril 2025 (décret du 29 mars 2025, confirmé par la loi de finances 2026), le PTZ neuf est étendu à toute la France, zones A à C, et les maisons individuelles neuves sont à nouveau éligibles partout. C'est la grande nouveauté pour le marché pavillonnaire du Sud Toulousain. Le dispositif court jusqu'au 31 décembre 2027.
Combien puis-je emprunter avec 25 000 € d'apport ?
Tout dépend de vos revenus et du taux. À titre indicatif, avec 25 000 € d'apport et un PTZ neuf de 40 000 €, un bien à 250 000 € laisse 185 000 € à emprunter au taux marché, soit ≈ 916 €/mois sur 25 ans (hors assurance, à 3,4 %). Pour rester sous 35 % d'endettement, comptez un revenu net du foyer de l'ordre de 2 800 à 3 000 €/mois. Une étude personnalisée précisera votre capacité réelle.
Peut-on cumuler le PTZ et le prêt Action Logement ?
Oui, les deux sont cumulables. Le prêt Action Logement (1 %, jusqu'à 30 000 €, ≤ 40 % du coût) vient en complément du PTZ et du prêt principal. Attention : il est réservé aux salariés du privé non agricole d'une entreprise d'au moins 10 salariés — tous les primo n'y ont pas droit.
Quels sont les frais de notaire pour un premier achat en 2026 ?
Comptez environ 7,5 à 8 % du prix dans l'ancien, contre seulement 2 à 3 % dans le neuf (VEFA), grâce à la taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %. De plus, les primo-accédants en résidence principale sont exonérés de la hausse de DMTO de 0,50 point (≈ 1 250 € sur 250 000 €). Détails dans notre guide frais de notaire en Haute-Garonne.
Quelle est la commune la plus abordable pour un primo dans le Sud Toulousain ?
Auterive est la plus abordable avec un médian maison d'environ 2 294 €/m² (Concept Immo Plus, 2026), suivie de Lherm (2 520 €/m²), Saint-Hilaire (2 600 €/m²) et Muret (2 605 €/m²). Pour 250 000 €, cela représente environ 109 m² à Auterive contre 73 m² à Blagnac. Voir nos pages secteur Auterive, Lherm et Muret.
Existe-t-il une aide de la mairie ou de l'agglo pour acheter dans le Muretain ?
Le Pass Accession Toulousain (prêt 0 %) est réservé à la commune de Toulouse et ne concerne pas le Sud Toulousain. Aucune aide d'accession spécifique au Muretain Agglo n'a été identifiée à ce jour. Le meilleur réflexe est de contacter l'ADIL 31 au 05 61 22 46 22 pour un bilan gratuit et neutre selon votre commune.
Le taux d'endettement maximum est-il toujours de 35 % ?
Oui. La règle du HCSF en vigueur plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, avec une durée de prêt généralement limitée à 25 ans (27 dans certains cas de neuf/VEFA). Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée. C'est le premier paramètre que regarde votre conseiller.
Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l'ancien quand on est primo ?
Le neuf cumule des avantages forts pour un primo : PTZ neuf mobilisable partout, frais de notaire réduits (2-3 % vs 7,5-8 %), bon DPE et pas de travaux immédiats. L'ancien offre souvent plus de surface et de charme au m², une localisation plus centrale, et une marge de négociation — mais sans PTZ en zones A/B1. Le bon choix dépend de la commune, du budget et de votre appétence pour les travaux. Nos conseillers vous aident à arbitrer bien par bien.
Auterive et Carbonne sont-elles encore éligibles au PTZ ancien ?
Non. Elles étaient en zone C (PTZ ancien éligible), mais l'arrêté du 5 septembre 2025 (offres de prêt émises à compter du 30 septembre 2025) les a reclassées en zone B1. Elles ont donc perdu l'accès au PTZ ancien avec travaux. Le PTZ neuf reste mobilisable pour un projet neuf dans ces communes.
Concept Immo Plus, agence FNAIM du Sud Toulousain
Ce guide est rédigé par l'équipe de Concept Immo Plus, agence immobilière indépendante membre de la FNAIM, basée 4 Place de la Mairie à Lavernose-Lacasse (31410), au cœur du Sud Toulousain. Nous accompagnons les primo-accédants au quotidien sur une quarantaine de communes, en croisant les dispositifs officiels (PTZ, Action Logement, DMTO) avec la réalité des prix et des biens du secteur.
- Agence FNAIM indépendante — CPI 3101 2022 000 000 035
- +150 ventes réalisées depuis novembre 2021
- Google 4,9/5 (62 avis) · Opinion System 5/5 (28 avis)
- Délai de vente moyen de 45 jours · méthode d'estimation à 7 sources
- ~45 communes couvertes sur le Muretain et le Sud Toulousain
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📋 Sources & méthode : PTZ et zonage = décret n°2025-299 du 29 mars 2025, economie.gouv.fr, service-public.gouv.fr, arrêté du 5 septembre 2025 ; barèmes et plafonds : Pretto, stop-loyer.fr, pierrepassion.fr, empruntis.com, toulouseimmo9.com, lp-promotion.com (2025-2026). Loi de finances 2026 : Pretto, Médicis Immobilier Neuf (févr. 2026). Prêt Action Logement : plan-immobilier.fr, fair-promotion.fr. Frais de notaire & DMTO : article CIP frais-notaire-haute-garonne-2026, legifiscal.fr, l-expert-comptable.com. Taux de crédit : CAFPI, Meilleurtaux, Pretto (juin 2026). Aides locales : metropole.toulouse.fr, anil.org, ADIL 31 (05 61 22 46 22). Prix médians maison : Concept Immo Plus (méthode 7 sources, 1er sem. 2026). Les plafonds, quotités et durées de différé du PTZ sont des ordres de grandeur à confirmer sur le simulateur officiel avant tout engagement ; ils ne constituent pas un conseil financier personnalisé. Article mis à jour le 15 juin 2026. Tous nos conseils immobiliers du Sud Toulousain.
