Agence immobilière à Portet-sur-Garonne : Prix vérifiés, Carrefour Klépierre, Gare TER 11 min Toulouse

📌 Réponse synthétique : En 2026, à Portet-sur-Garonne (31120) , le prix médian au m² s'établit à 3 214 €/m² (MeilleursAgents janv 2026) — maisons 3 480 €/m² , appartements 2 940 €/m² . Évolution : −0,8 % sur 1 an . 10 980 hab (INSEE 2022) à 15 km du centre de Toulouse . Trois atouts 2026 : Centre commercial Carrefour Klépierre (110 boutiques, 1ʳᵉ zone commerciale Sud), Gare TER 11 min Toulouse (40 trains/jour) et directions A64 + A620 .

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📋 Sommaire

1. Prix immobilier 2026
2. Histoire et patrimoine
3. Klépierre + Gare TER
4. Les 7 quartiers
5. Zoom 5 quartiers étoiles
6. Comparatif Sud Toulousain
7. Grands projets 2025-2030
8. Top 5 des meilleurs emplacements
9. 4 profils d'acheteurs types
10. Fiscalité 2026 (vendeur & investisseur)
11. Vivre à Portet en 2026
12. 10 raisons d'investir
13. Méthodologie 7 sources
14. Notre agence
15. FAQ 12 questions
16. Quatre communes

L' Indice CIP de tension est notre méthodologie propriétaire . Note de 1 (marché acheteur) à 10 (vendeur ultra-tendu).

Détail des 4 composantes :

• Ratio acheteurs / biens disponibles : 1,6 (forte demande pendulaires Toulouse) → 7/10
• Délai moyen de vente CIP 2025 : 42 jours (rapide vs 65 j moyenne 31) → 7/10
• Marge de négociation moyenne : 3,5 % (faible, vendeurs en bonne position) → 7/10
• Évolution prix 12 mois : -0,8 % (très stable, l'un des plus résilients) → 8/10

Méthodologie CIP : moyenne pondérée des 4 critères. Sources : DVF, MeilleursAgents, mandats CIP, Notaires d'Oc.

⛪ Église Saint-Martin

Édifice du XIᵉ siècle, clocher-mur typique, retable classé. Coeur historique du village médiéval.

🌊Confluence Garonne-Ariège

Site naturel exceptionnel : la Garonne reçoit l'Ariège à Portet. Berges aménagées, espace de loisirs, observatoire de la faune.

🛒 Carrefour Portet (1972)

L'un des premiers hypermarchés de France. Bascule économique majeure de la commune : zone commerciale 110 boutiques + Decathlon village + Brico Dépôt + Centrakor + Norauto.

🏛️ Tradition industrielle

Anciennes papeteries Léon Lacroix (XIXᵉ), héritage industriel reconverti, mémoire ouvrière forte.

8 min

Gare TER Portet · 40 trains/jour vers Toulouse-Matabiau

L'une des liaisons TER les plus rapides du Sud Toulousain. Ligne Toulouse-Foix-Latour-de-Carol + Toulouse-Bayonne. Premier train 5h40, dernier 23h15. Parking relais 380 places.

🛒 Centre Commercial Carrefour Klépierre

110 boutiques, hypermarché, restauration. 1ʳᵉ zone commerciale Sud Toulousain. 4,5 M visiteurs/an. Rénovation 2025 : nouveau pôle restauration, espaces verts.

🛣️ A64 + A620 directes

Sortie 36 A64 + accès direct rocade Toulouse A620. Centre Toulouse 15 min en heures creuses. Aéroport Blagnac 22 min.

🏛️ Équipements

Collège Jean Jaurès, lycéens orientés vers Muret (Charles de Gaulle, Pierre d'Aragon). Centre médical Portet. Piscine intercommunale Aqualand'In. Salle Marius Massip. Cinéma "L'Étoile" à 5 min (Cugnaux).

1. Centre-Bourg

Cœur historique, église Saint-Martin, mairie, commerces de proximité. 3 050 €/m². Demande locative tendue.

2. La Vandelle

Quartier pavillonnaire historique, grands terrains. 3 580 €/m². Familles installées.

3. Récébédou

Proche gare TER, mixte habitat-services. 3 280 €/m². Cadres pendulaires.

4. Pradet

Lotissements récents, BBC, écoles neuves. 3 420 €/m². Familles primo-accédantes.

5. Coteaux du Lard

Quartier vallonné, vue Pyrénées dégagée. 3 510 €/m². Cadres aéronautique.

6. Zone Commerciale Klépierre

Mixte logements et zones commerciales. Locatif court terme cadres. 2 880 €/m².

7. Bords de Garonne

Berges aménagées, confluence Garonne-Ariège. 3 380 €/m². Cadre exceptionnel.

Centre-Bourg (autour de l'église Saint-Martin)

Profil habitants : familles installées 35-55 ans, retraités cherchant proximité services, jeunes actifs locataires (Gare TER + Bus 117). 40 % locataires.

Prix 2026 : appartements 2 800-3 200 €/m² (médian 3 050), maisons de ville rares 3 050-3 400 €/m².

Avantages : tout à pied (mairie, marché jeudi+dimanche, médecins, pharmacies, restaurants), Gare TER à 5 min, Bus 117 Express à 3 min, ambiance village.

Inconvénients : stationnement parfois compliqué jours de marché, peu de jardins privatifs.

Écoles secteur : École Centre · Collège Jean Jaurès · Lycéens orientés Muret ou Toulouse via TER.

Conseil CIP : idéal investisseur LMNP T2-T3 (110-150 K€) ciblant pendulaires TER. Rendement 5,5 % brut.

La Vandelle (Le pavillonnaire historique)

Profil habitants : familles installées 40-60 ans, cadres aéronautique, médecins. 82 % propriétaires.

Prix 2026 :3 580 €/m² médian, maisons T5-T6 sur 500-1 000 m² : 380-510 K€. Peu d'appartements.

Avantages : grands terrains arborés, lotissements 80-90 spacieux, calme résidentiel, accès rapide A64 et Klépierre.

Inconvénients : stock limité (rétention forte), maisons à rénover énergétiquement parfois.

Écoles secteur : École Vandelle · Collège Jean Jaurès · Lycée Charles de Gaulle (Muret) ou Toulouse via TER.

Conseil CIP : marché tendu, biens partent en moins de 30 jours. Prévoir budget travaux MaPrimeRénov' sur certaines maisons 1980.

Récébédou (Le quartier de la Gare TER)

Profil habitants : cadres pendulaires Toulouse (Gare TER à pied), jeunes actifs locataires, télétravailleurs. 38 % locataires.

Prix 2026 : appartements 2 950-3 350 €/m² (médian 3 280), maisons T3-T5 285-380 K€. Mixte habitat-services.

Avantages :Gare TER à pied (8 min Toulouse-Matabiau, 40 trains/jour), parking relais 380 places, accès rapide rocade A620, zone d'activités à proximité.

Inconvénients : bruit train pour certains immeubles, périmètre commerces réduit.

Écoles secteur : École Récébédou · Collège Jean Jaurès · Lycée Charles de Gaulle (Muret).

Conseil CIP : ULTRA-STRATÉGIQUE pour pendulaires Toulouse. T2 Gare 140 K€, loyer 660 €/mois = rendement 5,6 % brut. Acheter avant que l'effet TER se diffuse.

Pradet (Le jeune pavillonnaire avec ZAC BBC)

Profil habitants : jeunes familles primo-accédantes, couples 30-40 ans avec 1-2 enfants. Forte mixité (logements neufs BBC + ZAC en cours).

Prix 2026 : maisons T4 récentes 305-360 K€, T5 380-450 K€. Médian 3 420 €/m². Lotissements années 2010-2025.

Avantages : école Pradet neuve, ZAC en cours (200 logements BBC dont 30 % sociaux), école maternelle neuve, parc paysager prévu, accès rapide A64 et Klépierre.

Inconvénients : commerces proximité limités, dépendance voiture pour centre.

Écoles secteur : École Pradet (neuve) · Collège Jean Jaurès · Lycée Charles de Gaulle (Muret).

Conseil CIP : idéal primo-accédants PTZ B1. T4 BBC 320 K€ = mensualités ~1 100 €/mois avec PTZ 40 %. Anticipation prix +2-3 % livraisons ZAC.

Bords de Garonne (Vue confluence Garonne-Ariège)

Profil habitants : familles aisées 40-60 ans, retraités CSP+, cadres seniors. 84 % propriétaires.

Prix 2026 : maisons T4-T6 330-440 K€, prestations soignées avec vue. Médian 3 380 €/m².

Avantages : berges Garonne-Ariège aménagées (parc paysager 18 ha en cours), passerelles cyclables, calme absolu, vue exceptionnelle Pyrénées par temps clair.

Inconvénients : nécessite voiture, trajets gare TER 10 min, risque inondation surveillé (zonage PPRI).

Écoles secteur : École Bords Garonne · Collège Jean Jaurès · Lycée Charles de Gaulle (Muret).

Conseil CIP : excellent pour cadres seniors / pré-retraités cherchant cadre exceptionnel. Vérifier zonage PPRI avant achat. Investisseur : maison T5 loyer 1 480-1 720 €/mois, rendement 4,5 % brut.

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🛒 Rénovation Carrefour Klépierre

Investissement 45 M€. Nouveau pôle restauration 12 enseignes, espace coworking, mall végétalisé. Livraison fin 2025.

🚂 Renforcement TER gare Portet

Augmentation fréquence d'ici 2027 (passage 40 → 50 trains/jour). Aménagement parking relais 480 places.

🏘️ ZAC Pradet

200 logements neufs BBC dont 30 % sociaux, école maternelle neuve. Livraison 2025-2027.

🌳 Aménagement Confluence Garonne-Ariège

Renaturation des berges, passerelles cyclables, parc paysager 18 ha. Achèvement 2027.

🚌 Connexion Bus 117 Express

Portet desservie par le Bus 117 Express depuis nov 2025. Liaison rapide Muret ↔ Basso-Cambo, arrêt central Portet.

1

T2 quartier gare TER

Prix : 125-150 K€ (45 m²) · Loyer : 620-700 €/mois. Pendulaires Toulouse.

Rendement : ~5,6 % brut

2

T3 Récébédou / Centre

Prix : 165-200 K€ (65 m²) · Loyer : 780-890 €/mois. Cadres mobiles.

Rendement : ~5,3 % brut

3

Maison T4 Pradet / La Vandelle

Prix : 320-385 K€ · Loyer : 1 180-1 350 €/mois. Familles.

Rendement : ~4,7 % brut

4

Maison T5 Coteaux du Lard

Prix : 385-480 K€ · Loyer : 1 450-1 700 €/mois. Cadres supérieurs Airbus.

Rendement : ~4,4 % brut

5

Logement neuf BBC ZAC Pradet

Prix : 270-330 K€ · Loyer : 1 020-1 180 €/mois. PTZ B1, DPE A/B.

Rendement : ~4,6 % brut

🚂 Le primo-accédant pendulaire Gare TER (26-38 ans)

Cible : couple de jeunes actifs (revenus combinés 50-72 K€/an), salariés Toulouse cherchant T3 ou maison T4 BBC proche gare TER.

Stratégie 2026 : profiter du PTZ B1 jusqu'à 50 % sur logement neuf BBC (Pradet) ou T3 récent Récébédou. Préférer proximité gare pour mobilité 0 voiture.

Budget moyen : 240-320 K€. Apport conseillé 10-13 %.

Exemple chiffré : maison neuve BBC 320 K€ Pradet. PTZ 40 % (128 K€) + prêt 160 K€ sur 25 ans @ 3,8 % = mensualité ~1 100 €/mois, DPE A.

💼 L'investisseur ROI Gare TER + Klépierre (35-55 ans)

Cible : cadre toulousain confirmé cherchant rendement + sécurité capital. Tranche marginale 30-41 %.

Stratégie 2026 : T2-T3 quartier Gare (Récébédou) pour cadres pendulaires Toulouse. Faible turn-over locatif, vacance < 5 %.

Budget moyen : 130-180 K€ en cash + crédit. Rendement viser 5,3-5,8 % brut.

Exemple chiffré : T2 Récébédou 140 K€ + 8 K€ travaux. Loyer 660 €/mois. Rendement brut 5,6 %. En LMNP réel, fiscalité quasi-nulle 10-12 ans.

👨‍👩‍👧‍👦 La famille avec lycéens (38-50 ans)

Cible : famille 4-5 personnes, enfants orientés lycée Charles de Gaulle ou Pierre d'Aragon à Muret (Bus 117 Express), parents cadres Toulouse via gare TER.

Stratégie 2026 : maison T5 La Vandelle, Pradet ou Coteaux du Lard (lotissements spacieux, écoles à pied, proximité Klépierre).

Budget moyen : 340-440 K€. Apport 15-20 %.

Exemple chiffré : T5 La Vandelle 395 K€ avec garage double. Frais notaire ~26 K€. Mensualités sur 20 ans ~1 720 €/mois.

🛒 Le senior proche commerces (58-72 ans)

Cible : couple ayant vendu maison familiale, cherchant T3-T4 récent avec ascenseur proche commerces Klépierre + gare TER pour visites famille à Toulouse.

Stratégie 2026 : appartement T3 récent ascenseur Centre-Bourg ou Récébédou (proximité Klépierre 5 min en voiture, gare TER 8 min, Centre Hospitalier d'Auterive 12 min).

Budget moyen : 210-300 K€ cash (souvent sans crédit). Plus-value précédente exonérée.

Exemple chiffré : T3 récent ascenseur + parking 230 K€. À 5 min Klépierre, 5 min gare TER. Charges copro ~100 €/mois.

Résidence principale : exonération totale (article 150 U-II-1° du CGI).

Résidence secondaire / investissement : 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 36,2 % sur la plus-value brute. Abattements :

• 6ᵉ à 21ᵉ année : 6 %/an sur l'impôt
• 22ᵉ année : 4 % (exonération impôt à 22 ans)
• Prélèvements sociaux : exonération totale à 30 ans

Exemple Portet : vente T3 Récébédou acheté 145 K€ en 2010, revendu 180 K€ en 2026 : plus-value 35 K€. Détention 16 ans → abattement 66 % impôt = 2 393 € d'impôt + 4 700 € prélèvements sociaux.

Portet n'est pas en programme Action Cœur de Ville, donc dispositif Denormandie non applicable. Pour Denormandie, voir Muret (notre guide dédié).

Alternative Portet : LMNP réel (très puissant vu pression locative gare TER) ou déficit foncier en cas de gros travaux.

Régime fiscal très avantageux à Portet pour locations meublées : cadres pendulaires Toulouse via gare TER, jeunes actifs Klépierre, séjours professionnels zone d'activités.

Régime réel simplifié : amortissement (immobilier 30 ans, mobilier 5-7 ans) + déduction charges. Souvent impôts quasi-nuls pendant 10-15 ans.

Exemple Portet : T2 Récébédou 140 K€ + mobilier 7 K€. Loyer 660 €/mois = 7 920 €/an. Amortissement annuel ~5 400 € + charges 1 600 € + intérêts 1 450 € = bénéfice fiscal ~-530 € (déficit reportable).

Ancien : environ 7,5 % du prix.

Neuf : environ 2,5 % du prix.

Simulation Portet : maison ancienne 360 K€ → frais notaire ~27 000 €. Maison neuve 320 K€ → frais notaire ~8 000 €.

Marché bi-hebdomadaire : jeudi matin + dimanche matin, Place Charles de Gaulle. 30+ commerçants. Producteurs Lauragais, fromages, fruits.

Centre Commercial Klépierre :110 boutiques + hypermarché Carrefour, restauration, services. 1ʳᵉ zone commerciale Sud Toulousain, 4,5 M visiteurs/an. Rénovation 45 M€ achevée fin 2025 (nouveau pôle restauration 12 enseignes, espace coworking, mall végétalisé).

Commerces centre-bourg : 150+ commerces de proximité (boulangerie, boucherie, pharmacies, presse, banques, restaurants).

Tables emblématiques : Le Vieux Pont (gastronomique vue Garonne), Le Bistro de Portet (terroir), brasseries Klépierre, Pizzeria Romana.

Vie nocturne : restaurants centre-bourg, pôle restauration Klépierre (12 enseignes ouvertes jusqu'à 23h), cinéma "L'Étoile" à Cugnaux (5 min en voiture). Salle Marius Massip pour spectacles.

Piscine intercommunale Aqualand'In : bassins, espace bien-être, animations enfants.

Clubs sportifs : football (Portet FC), rugby, tennis, judo, athlétisme. 50+ associations sportives.

Nature :confluence Garonne-Ariège (site exceptionnel), parc paysager 18 ha en cours d'aménagement (livraison 2027), berges aménagées, passerelles cyclables, observatoire faune.

Lieux culturels : Médiathèque Portet, Salle Marius Massip, école de musique intercommunale.

Événements 2026 : Festival des Garonnades (juin, gratuit), Portet Été (juillet-août), Marché de Noël (déc), Vide-greniers (mars), Fête de la confluence Garonne-Ariège (sept).

Population : 10 980 hab (INSEE 2022), +0,7 %/an sur 5 ans (croissance modérée stable).

Pyramide âges : 25 % moins de 20 ans, 50 % entre 20-59 ans, 25 % plus de 60 ans (équilibre démographique).

Composition foyers : 38 % couples avec enfants, 26 % couples sans enfants, 22 % célibataires, 14 % familles monoparentales.

CSP dominantes : employés (28 %), professions intermédiaires (24 %), cadres (18 %), retraités (20 %), ouvriers qualifiés (10 %).

1. Gare TER 11 min Toulouse

40 trains/jour. L'une des liaisons TER les plus rapides Sud Toulousain.

2. Carrefour Klépierre (110 boutiques)

1ʳᵉ zone commerciale Sud Toulousain. 4,5 M visiteurs/an. Rénovation 45 M€.

3. A64 + A620 directes

Sortie 36, rocade Toulouse, aéroport 22 min. Réseau routier optimal.

4. Bus 117 Express depuis nov 2025

Liaison Muret ↔ Basso-Cambo. Arrêt central Portet, dessert 19 000+ emplois.

5. Marché stable (-0,8 %/1 an)

Plus stable que les communes alentour. Demande structurelle haute.

6. Rendement 4,4-5,6 % brut

T2 gare TER jusqu'à 5,6 %. Pendulaires Toulouse + cadres aéronautique.

7. Zone B1 PTZ & ZAC Pradet

PTZ neuf jusqu'à 50 % du prix sans intérêts. 200 logements BBC à venir.

8. Confluence Garonne-Ariège

Site naturel exceptionnel. Renaturation 18 ha en cours. Cadre unique.

9. 3 200+ entreprises

Tissu économique dense, zone Klépierre + Récébédou + Pôle activités Sud.

10. Compromis Toulouse Métropole-prix

Prix 30 % inférieurs au centre Toulouse pour des accès TER + autoroute comparables.

👥 Équipe identifiable

Virginie Panthou (directrice fondatrice), François Leterrier, Adrian Cruzata Binimelis, Laetitia Chastagner.

🛡️ Triple confiance

Google 4,9/5 sur 62 avis, Opinion System NF ISO 20488, FNAIM.

⏱️ Engagement

Estimation gratuite sous 24h, méthode 7 sources, délai moyen vente 45 jours.

🏛️ Légales

SIRET 907 601 850 00023 · SAS RCS Toulouse · CPI 3101 2022 000 000 035 · Membre FNAIM · 4,9/5 sur 62 avis

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Sources : MeilleursAgents · Pappers · DVF DGFiP · INSEE 31433 · Mairie Portet ·
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