Mauzac, Longages, Le Fauga : trois villages de la rive de la Garonne, au sud du Muretain, souvent comparés par les acheteurs en quête de maison avec jardin à prix maîtrisé. En juin 2026, la hiérarchie de prix est claire et cohérente entre sources : Le Fauga est le plus cher (médian maison publié par Concept Immo Plus à 2 671 €/m²), Longages très proche (de l'ordre de 2 667 €/m² selon MeilleursAgents en février 2026), et Mauzac sensiblement plus abordable (autour de 2 351 €/m² selon MeilleursAgents au printemps 2026). Le vrai différenciateur n'est pas le prix mais la gare TER : Le Fauga et Longages disposent chacun d'une gare sur la ligne Toulouse–Bayonne, alors que Mauzac n'en a pas. Voici le comparatif complet, daté et sourcé, par votre agence FNAIM du Sud Toulousain.
Mauzac, Longages, Le Fauga : où acheter en 2026 ?
Trois villages de la Garonne au banc d'essai — prix, gare TER, cadre de vie.
En 2026, Le Fauga offre le meilleur équilibre prix/transport (médian maison 2 671 €/m² selon Concept Immo Plus, gare TER à ~19 min de Toulouse, page secteur dédiée). Longages, le plus grand des trois villages (3 392 hab.), dispose aussi d'une gare (Longages-Noé, ~9 allers-retours/jour) pour un prix maison proche (de l'ordre de 2 667 €/m², MeilleursAgents fév. 2026). Mauzac est sensiblement plus abordable (autour de 2 351 €/m²) mais n'a pas de gare : c'est le choix budget + nature, en acceptant la dépendance à la voiture.
📍 Trois villages de la Garonne, un même bassin de vie
- Mauzac, Longages et Le Fauga sont implantés sur les terrasses alluviales de la Garonne, au sud du Muretain, à profil familial / maison avec jardin.
- Accès Toulouse rapide par l'A64 (Le Fauga à ~25 min / 31 km), Muret à ~7 km.
- Nuance administrative importante : Le Fauga relève de Le Muretain Agglo, tandis que Longages et Mauzac sont en Communauté de communes du Volvestre. Le terme « Muretain sud » est géographique, pas administratif.
- Populations (recensement 2023) : Mauzac 1 351 hab., Le Fauga 2 603 hab., Longages 3 392 hab.
Au sud de Muret, là où la Garonne dessine ses terrasses, trois villages reviennent souvent dans les recherches des acheteurs : Mauzac, Longages et Le Fauga — tous trois en code postal 31410. Ils partagent un même cadre périurbain, une dominante de maisons individuelles avec jardin et un accès routier rapide vers Toulouse par l'autoroute A64. Mais derrière cette parenté géographique, leurs différences pèsent lourd dans une décision d'achat : le prix au m², bien sûr, mais surtout la présence ou non d'une gare TER, qui change radicalement le quotidien d'un actif travaillant à Toulouse.
Première précision pour ne pas se tromper : ces trois villages ne sont pas dans la même intercommunalité. Le Fauga appartient à Le Muretain Agglo, alors que Longages et Mauzac relèvent de la Communauté de communes du Volvestre. L'expression « Muretain sud » employée ici désigne un secteur géographique de la vallée de la Garonne, pas un périmètre administratif unique. Cette nuance a des conséquences concrètes (compétences scolaires, urbanisme, transport scolaire, fiscalité locale) qu'il faut vérifier commune par commune au moment d'un projet.
Sources : Wikipédia FR (Le Fauga, Longages, Mauzac), site de la Communauté de communes du Volvestre, INSEE (populations municipales recensement 2023, démographie uniquement). Juin 2026.
💶 Quel village est le moins cher en 2026 ?
- Le Fauga est le plus cher (maison) : 2 671 €/m² (médian publié Concept Immo Plus, référence prioritaire).
- Longages est juste derrière : de l'ordre de 2 667 €/m² (maison, MeilleursAgents fév. 2026).
- Mauzac est le plus abordable : autour de 2 351 €/m² (maison, MeilleursAgents printemps 2026), soit ~12 % sous Le Fauga.
- Hiérarchie cohérente entre toutes les sources : Le Fauga ≈ Longages > Mauzac.
La hiérarchie de prix au m² pour une maison est nette et cohérente entre les différentes sources consultées en 2026. Le Fauga, pour lequel Concept Immo Plus publie un médian vérifié de 2 671 €/m², mène le classement. Longages le talonne, avec un prix maison estimé autour de 2 667 €/m² par MeilleursAgents en février 2026. Mauzac se détache vers le bas, autour de 2 351 €/m² au printemps 2026, dans une fourchette plus large (de l'ordre de 1 700 à 2 800 €/m² selon les biens et les sources). Passez la souris sur une barre :
Important pour la fiabilité des chiffres : seul Le Fauga dispose d'un prix médian publié par Concept Immo Plus (2 671 €/m², notre méthode d'estimation à 7 sources), à utiliser comme référence prioritaire. Pour Longages et Mauzac, qui n'ont pas de médian CIP dédié, nous reprenons des fourchettes indicatives sourcées issues des grands agrégateurs (MeilleursAgents principalement) : elles donnent un ordre de grandeur fiable, mais doivent être affinées bien par bien. Un médian maison peut masquer de fortes disparités selon l'état, le terrain et l'emplacement précis dans le village.
Des prix qui se tiennent en 2026
Pour Le Fauga, les sources convergent autour de notre médian : MeilleursAgents estime le prix moyen d'une maison à environ 2 714 €/m² au 1er février 2026 (fourchette large d'environ 1 321 à 4 145 €/m² selon les biens), tous types confondus à ~2 671 €/m². De son côté, PAP retient un prix tous types d'environ 2 598 €/m² au 1er mars 2026, et SeLoger relève une légère baisse de l'ordre de −2,9 % sur un an. Ces écarts s'expliquent surtout par les différences de périmètre (maison seule vs tous types) et de date : ils ne contredisent pas notre médian, ils l'encadrent.
Sources : Concept Immo Plus (médian maison Le Fauga, juin 2026) ; MeilleursAgents (février 2026) ; PAP (1er mars 2026) ; SeLoger (2026).
📊 Le comparatif des 3 villages en un tableau
Voici la synthèse comparative — prix au m², gare TER, cadre de vie et profil d'acheteur type — pour décider d'un coup d'œil. Le tableau fait défiler horizontalement sur mobile :
| Critère | Le Fauga | Longages | Mauzac |
|---|---|---|---|
| Prix maison €/m² | 2 671 € médian CIP | ~2 667 € MeilleursAg. fév. 2026 | ~2 351 € MeilleursAg. 2026 |
| Gare TER | OUI — gare du Fauga | OUI — Longages-Noé | NON |
| Ligne ferroviaire | Toulouse–Bayonne (vers Pau / Tarbes) | Toulouse–Bayonne (vers Pau / Tarbes) | — gares proches : Le Fauga 3,35 km |
| Toulouse en TER | ~19 min | plusieurs liaisons/j (~9 A/R) | via Le Fauga/Longages (voiture d'abord) |
| Intercommunalité | Le Muretain Agglo | CC du Volvestre | CC du Volvestre |
| Population 2023 | 2 603 hab. | 3 392 hab. | 1 351 hab. |
| Profil acheteur type | Primo & familles équilibre prix/train | Familles volume + gare | Budget maîtrisé nature, dépend. voiture |
| Page secteur CIP | Le Fauga | — | — |
| Prix maison · Le Fauga = médian Concept Immo Plus (juin 2026) ; Longages & Mauzac = estimations MeilleursAgents (fév./printemps 2026), formulées en fourchettes indicatives. Gares & ligne : Wikipédia / SNCF TER Occitanie. Populations : INSEE, recensement 2023. | |||
🚆 La gare TER, le vrai différenciateur
- Le Fauga ET Longages ont chacun une gare TER sur la ligne Toulouse–Bayonne (TER Occitanie, vers Pau / Tarbes).
- Mauzac n'a pas de gare — gares les plus proches : Le Fauga (3,35 km) et Longages-Noé (3,95 km).
- Le Fauga → Toulouse-Matabiau : environ 19 min en TER ; Longages-Noé : environ 9 allers-retours/jour en semaine.
- Attention : il s'agit bien de la ligne Toulouse–Bayonne (sud-ouest), pas de la ligne vers Latour-de-Carol.
C'est le point qui fait basculer un arbitrage. Le Fauga et Longages sont chacun dotés d'une gare voyageurs sur la ligne de Toulouse à Bayonne, desservie par TER Occitanie depuis Toulouse-Matabiau en direction de Pau et Tarbes. Concrètement, un actif peut rejoindre Toulouse en train sans dépendre entièrement de la voiture — un argument déterminant pour le report domicile-travail et pour la valeur résidentielle à long terme.
| Village | Gare | Ligne | Desserte |
|---|---|---|---|
| Le Fauga | Gare du Fauga | Toulouse–Bayonne | ~19 min vers Toulouse · plusieurs liaisons/jour |
| Longages | Longages-Noé | Toulouse–Bayonne | ~9 A/R par jour en semaine |
| Mauzac | aucune | — | Le Fauga à 3,35 km · Longages-Noé à 3,95 km |
À l'inverse, Mauzac ne possède pas de gare. Pour prendre le train, ses habitants se rabattent sur la gare du Fauga (3,35 km) ou Longages-Noé (3,95 km), puis sur Muret (~10,3 km) ou Carbonne (~10,8 km). Le quotidien à Mauzac reste donc structuré autour de la voiture — ce qui n'a rien de rédhibitoire dans un secteur où l'A64 met Toulouse à environ 25 minutes, mais qui doit être intégré au budget (carburant, second véhicule éventuel) et au mode de vie recherché.
Côté routier, les trois villages bénéficient de la proximité de l'A64 : Le Fauga est à environ 25 min / 31 km de Toulouse en voiture, et Muret — bassin de services, commerces et hôpital — n'est qu'à environ 7 km (~8 min). Pour aller plus loin sur la mobilité et les grands projets du Muretain, consultez notre analyse complète du marché immobilier du Sud Toulousain en 2026.
Sources : Wikipédia (gare du Fauga, gare de Longages-Noé, Mauzac) ; SNCF TER Occitanie ; SNCF Connect / Rome2Rio / ViaMichelin (temps de trajet, 2026). Fréquences indicatives.
🥇 Le Fauga : l'équilibre prix / transport
Le meilleur compromis pour un actif toulousain
Le Fauga (2 603 hab. en 2023) coche le plus de cases pour qui cherche maison + jardin sans renoncer au train. Son médian maison de 2 671 €/m² (Concept Immo Plus, juin 2026) reste nettement sous les prix de Toulouse et des communes du nord du Muretain, tout en offrant une gare TER à ~19 min de Toulouse-Matabiau. C'est aussi le seul des trois villages à bénéficier d'une page secteur dédiée chez Concept Immo Plus, avec un suivi de marché actualisé.
Rattaché à Le Muretain Agglo, le village profite des services et de la dynamique de l'agglomération muretaine. Il dispose d'une école maternelle et d'une école élémentaire. Profil acheteur dominant : primo-accédants et familles d'actifs qui veulent un budget maîtrisé et une vraie alternative à la voiture pour les trajets quotidiens.
👉 Détail du marché et des biens sur notre page secteur immobilier du Fauga.
🥈 Longages : le volume et la deuxième gare
Le plus grand village des trois, avec sa gare
Avec 3 392 habitants (2023), Longages est la plus grande des trois communes — donc celle qui offre généralement le plus de choix de biens et de services de proximité. Son prix maison, estimé autour de 2 667 €/m² par MeilleursAgents en février 2026 (tous types ~2 589 €/m²), est très proche de celui du Fauga. Atout majeur : la commune partage la gare de Longages-Noé sur la ligne Toulouse–Bayonne, avec environ 9 allers-retours par jour en semaine vers Toulouse-Matabiau (missions vers Boussens, Montréjeau, Pau).
Longages relève de la Communauté de communes du Volvestre (et non du Muretain Agglo) : un point à connaître pour les démarches d'urbanisme et les services intercommunaux. La commune dispose d'une école maternelle et d'une école élémentaire. Profil dominant : familles recherchant plus de choix, de services et une gare, tout en restant dans une fourchette de prix raisonnable.
Sources : MeilleursAgents (février 2026) ; Wikipédia (gare de Longages-Noé) ; SNCF TER Occitanie ; INSEE (2023). Pas de médian CIP pour Longages — fourchette indicative.
🥉 Mauzac : le budget maîtrisé, sans gare
Le plus abordable, pour qui assume la voiture
Mauzac est le plus petit (1 351 hab. en 2023) et le plus abordable des trois villages, avec un prix maison autour de 2 351 €/m² au printemps 2026 selon MeilleursAgents — dans une fourchette large (de l'ordre de 1 700 à 2 800 €/m²), et des estimations comprises entre ~2 050 et ~2 350 €/m² selon les sources. C'est le bon plan « foncier abordable + nature au calme » du secteur, à condition d'assumer le point faible : l'absence de gare, qui impose la voiture pour rejoindre Toulouse ou la gare la plus proche (Le Fauga, 3,35 km).
Comme Longages, Mauzac fait partie de la Communauté de communes du Volvestre. Le village dispose d'une école sur son territoire. Profil acheteur dominant : ménages au budget serré et amateurs de calme, prêts à arbitrer la dépendance automobile contre quelques centaines d'euros au m² d'économie par rapport au Fauga ou à Longages.
Sources : MeilleursAgents (printemps 2026, recoupé Journal du Net / lapporteurdimmo) ; Wikipédia (Mauzac, Haute-Garonne) ; INSEE (2023). Pas de médian CIP pour Mauzac — fourchette indicative prudente.
- Le Fauga = équilibre prix / transport (gare + médian CIP + page secteur).
- Longages = volume et services + gare, prix proche du Fauga.
- Mauzac = budget maîtrisé et nature, mais dépendance voiture (pas de gare).
👥 Quel village pour quel profil d'acheteur ?
Primo-accédant actif à Toulouse
Priorité au train et au prix maîtrisé : Le Fauga (gare ~19 min, médian CIP 2 671 €) est le choix le plus cohérent.
→ Le FaugaFamille cherchant choix & services
Longages, le plus grand village (3 392 hab.), offre plus de biens et de commodités, avec sa gare Longages-Noé.
→ LongagesBudget serré, télétravail / voiture
Mauzac (~2 351 €/m²) maximise la surface au meilleur prix, si l'absence de gare n'est pas un frein.
→ MauzacAmateur de calme et de nature
Mauzac, petite commune des terrasses de la Garonne, pour un cadre paisible loin de l'agitation urbaine.
→ MauzacInvestisseur locatif proche gare
Viser la proximité d'une gare TER (Le Fauga / Longages), recherchée par les locataires actifs faisant la navette vers Toulouse.
→ Le Fauga / LongagesIndécis entre les trois
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📍 Estimer mon projet📞 05.61.92.26.57📖 Glossaire : les termes clés du comparatif
- Prix médian au m²
- Prix qui partage le marché en deux moitiés égales (la moitié des biens se vend moins cher, l'autre plus cher). Plus fiable que la moyenne car insensible aux valeurs extrêmes. Seul Le Fauga dispose d'un médian publié par CIP parmi ces trois villages.
- TER
- Train Express Régional. Ici, le réseau TER Occitanie reliant les gares du Fauga et de Longages-Noé à Toulouse-Matabiau, sur la ligne Toulouse–Bayonne.
- Intercommunalité (Agglo vs CC)
- Regroupement de communes. Le Fauga est dans Le Muretain Agglo ; Longages et Mauzac dans la Communauté de communes du Volvestre. Une « agglo » (communauté d'agglomération) est généralement plus urbaine et plus peuplée qu'une « CC ».
- Terrasse alluviale
- Replat formé par les dépôts d'un cours d'eau (ici la Garonne) au fil du temps. Ces terrasses, planes et fertiles, accueillent les villages et les terres agricoles de la vallée.
- Fourchette indicative
- Plage de prix donnée à titre d'ordre de grandeur, issue d'agrégateurs (MeilleursAgents, etc.), à affiner bien par bien. Utilisée ici pour Longages et Mauzac, faute de médian CIP dédié.
- Report domicile-travail
- Capacité à effectuer ses trajets quotidiens autrement qu'en voiture (ici, en TER). Un atout valorisant pour Le Fauga et Longages, absent à Mauzac.
❓ Questions fréquentes
Quel village a une gare TER entre Mauzac, Longages et Le Fauga ?
Le Fauga et Longages ont chacun une gare TER sur la ligne Toulouse–Bayonne (gare du Fauga et gare de Longages-Noé, TER Occitanie vers Pau / Tarbes). Mauzac n'a pas de gare : les plus proches sont Le Fauga (3,35 km) et Longages-Noé (3,95 km). C'est le principal différenciateur entre les trois villages.
Lequel est le moins cher des trois ?
Mauzac est le plus abordable, avec un prix maison autour de 2 351 €/m² au printemps 2026 (estimation MeilleursAgents). Viennent ensuite Longages (~2 667 €/m²) et Le Fauga (2 671 €/m², médian Concept Immo Plus). L'écart entre Mauzac et Le Fauga est d'environ 300 €/m².
Quel village pour un primo-accédant avec un budget serré ?
Si le budget prime et que la voiture ne pose pas de problème, Mauzac permet d'acheter plus grand pour le même prix. Si l'on veut garder l'accès au train pour les trajets vers Toulouse, Le Fauga reste le meilleur compromis prix/transport. Notre conseil : faites estimer votre capacité et vos options gratuitement.
Combien de temps pour aller à Toulouse depuis Le Fauga ?
Comptez environ 19 minutes en TER entre la gare du Fauga et Toulouse-Matabiau, ou environ 25 minutes / 31 km en voiture par l'A64. Muret, bassin de services et de commerces, est à seulement ~7 km (~8 min).
Les trois villages sont-ils dans la même intercommunalité ?
Non. Le Fauga appartient à Le Muretain Agglo, tandis que Longages et Mauzac relèvent de la Communauté de communes du Volvestre. Le terme « Muretain sud » est géographique (la vallée de la Garonne au sud de Muret), pas administratif.
Quel est le prix au m² au Fauga en 2026 ?
Le prix médian d'une maison au Fauga est de 2 671 €/m² (donnée vérifiée Concept Immo Plus, juin 2026). Les autres sources convergent : MeilleursAgents estime ~2 714 €/m² (maison) au 1er février 2026, PAP ~2 598 €/m² (tous types) au 1er mars 2026. Détail sur notre page secteur du Fauga.
Mauzac est-il bien desservi pour aller travailler à Toulouse ?
Mauzac n'ayant pas de gare, le trajet vers Toulouse se fait d'abord en voiture (A64, ~25 min jusqu'à Toulouse), ou en rejoignant en voiture la gare du Fauga (3,35 km) ou Longages-Noé (3,95 km) pour prendre le TER. C'est le principal arbitrage à faire avant d'acheter à Mauzac.
Quel village est le plus peuplé ?
Longages, avec 3 392 habitants au recensement 2023, devant Le Fauga (2 603 hab.) et Mauzac (1 351 hab.). Une commune plus grande offre généralement davantage de choix de biens et de services de proximité.
Sur quelle ligne ferroviaire se trouvent Le Fauga et Longages ?
Sur la ligne de Toulouse à Bayonne, exploitée par TER Occitanie depuis Toulouse-Matabiau en direction de Pau et Tarbes. Ce n'est pas la ligne vers Latour-de-Carol : les deux gares desservent bien l'axe sud-ouest.
Y a-t-il des écoles dans ces villages ?
Oui. Le Fauga et Longages disposent chacun d'une école maternelle et d'une école élémentaire ; Mauzac dispose d'une école sur son territoire. Les compétences scolaires dépendent de l'intercommunalité (Muretain Agglo pour Le Fauga ; CC du Volvestre pour Longages et Mauzac) : renseignez-vous auprès de chaque mairie au moment d'un projet.
Concept Immo Plus a-t-elle une page dédiée à ces villages ?
Oui pour Le Fauga, qui dispose d'une page secteur immobilier dédiée avec prix et marché actualisés. Pour Longages et Mauzac, nos conseillers vous accompagnent au cas par cas : contactez-nous ou demandez une estimation gratuite. Voir aussi notre secteur voisin Lavernose-Lacasse.
Comment ces villages se situent-ils dans le marché du Sud Toulousain ?
Ils figurent parmi les communes les plus abordables du secteur : Le Fauga (2 671 €/m²) se situe sous la moyenne des communes du nord du Muretain, et Mauzac est encore en dessous. Pour le panorama complet, consultez notre guide prix de l'immobilier dans le Sud Toulousain en 2026.
Concept Immo Plus, agence FNAIM du Sud Toulousain
Ce comparatif est rédigé par l'équipe de Concept Immo Plus, agence immobilière indépendante membre de la FNAIM, basée 4 Place de la Mairie à Lavernose-Lacasse (31410), au cœur du Sud Toulousain. Le Fauga, Longages et Mauzac font partie de notre zone d'intervention quotidienne. Nos chiffres s'appuient sur nos médians vérifiés (méthode 7 sources) et sur les données publiques (DVF, INSEE, SNCF TER Occitanie) croisées avec notre observation terrain.
- Agence FNAIM indépendante — CPI 3101 2022 000 000 035
- +150 ventes réalisées depuis novembre 2021
- Google 4,9/5 (62 avis) · Opinion System 5/5 (28 avis)
- Délai de vente moyen de 45 jours · méthode d'estimation à 7 sources
- ~45 communes couvertes sur le Muretain et le Sud Toulousain
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📋 Sources & méthode : prix maison Le Fauga = Concept Immo Plus (médian vérifié, méthode 7 sources, juin 2026). Prix Longages & Mauzac = MeilleursAgents (février / printemps 2026), recoupés Journal du Net / lapporteurdimmo, formulés en fourchettes indicatives (pas de médian CIP pour ces deux communes). Contexte prix Le Fauga : PAP (1er mars 2026), SeLoger (2026). Gares, ligne ferroviaire et intercommunalités : Wikipédia FR (Le Fauga, Longages-Noé, Mauzac), SNCF TER Occitanie, site de la CC du Volvestre. Temps de trajet : SNCF Connect / Rome2Rio / ViaMichelin (2026). Populations : INSEE (recensement 2023, démographie uniquement). Les prix au m² sont des médians/fourchettes indicatifs, à affiner selon le bien et son emplacement. Comparatif mis à jour le 15 juin 2026. Tous nos conseils immobiliers du Sud Toulousain.
