Agence immobilière à Cugnaux : Prix vérifiés, Linéo 11, AURA Factory & Toulouse Métropole

📌 Réponse synthétique : En 2026, à Cugnaux (31270) , le prix médian au m² s'établit à 2 750 €/m² (MeilleursAgents janv 2026) — maisons 3 050 €/m² , appartements 2 480 €/m² . Évolution : −1,8 % sur 1 an . Commune de Toulouse Métropole , 17 200 hab (INSEE 2022) à 11 km du centre . Trois atouts 2026 : Linéo 11 (BHNS Tisséo direct Basso-Cambo), AURA Factory Daher (Francazal, 1 600 emplois en 2028) et cadre verdoyant .

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📋 Sommaire

1. Prix immobilier 2026
2. Histoire et patrimoine
3. Linéo 11 + Toulouse Métropole
4. Les 8 quartiers
5. Zoom 5 quartiers étoiles
6. Comparatif Sud-Ouest toulousain
7. AURA Usine & projets 2025-2030
8. Top 5 des meilleurs emplacements
9. 4 profils d'acheteurs types
10. Fiscalité 2026 (vendeur & investisseur)
11. Vivre à Cugnaux en 2026
12. 10 raisons d'investir
13. Méthodologie 7 sources
14. Notre agence
15. FAQ 12 questions
16. Quatre communes

L' Indice CIP de tension est notre méthodologie propriétaire qui mesure la pression du marché immobilier à Cugnaux en croisant 4 critères. Note de 1 (marché acheteur) à 10 (marché ultra-tendu vendeur).

Détail des 4 composantes :

• Ratio acheteurs / biens disponibles : 1,8 (forte tension AURA + Linéo 11) → 8/10
• Délai moyen de vente CIP 2025 : 40 jours (très rapide, baisse continue) → 8/10
• Marge de négociation moyenne : 3,2 % (très faible, vendeurs en position de force) → 7/10
• Évolution prix 12 mois : -1,8 % (correction modérée, déjà en stabilisation) → 7/10

Méthodologie CIP : moyenne pondérée des 4 critères. Sources : DVF, MeilleursAgents, mandats CIP, Notaires d'Oc. Mise à jour mensuelle.

⛪ Église Saint-Pierre

Édifice du XIVᵉ siècle remanié, clocher-mur typique du Lauragais, classé partiellement.

✈️ Francazal — héritage aéronautique

Base aérienne historique (1937), reconversion en aéroport d'affaires et zone industrielle. Berceau de la nouvelle AURA Factory Daher .

🌳 Bois de la Hourcade

Forêt urbaine 23 ha, sentiers pédagogiques, ENS départementale. Rare poumon vert à 11 km de Toulouse.

🏛️ Centre rénové

Place du Général de Gaulle, mairie réhabilitée, marché du mercredi matin et samedi matin, médiathèque José Cabanis.

25 min

Linéo 11 · Cugnaux ↔ Basso-Cambo · BHNS Tisséo

Bus à haut niveau de service direct vers métro A. Fréquence 10 minutes en heure de pointe , amplitude 5h-minuit. Voie réservée sur 70 % du trajet. Atout décisif pour les pendulaires Cugnaux-Toulouse.

🏛️ Toulouse Métropole

Cugnaux membre des 37 communes de Toulouse Métropole. Tisséo intégré, services de mutualisation, voirie métropolitaine, dynamique économique partagée.

🛣️ Rocade & Aéroport

Rocade Arc-en-Ciel directe (sortie 36). Aéroport Toulouse-Blagnac à 12 km. Francazal d'affaires limitrophe.

🏛️ Équipements

Lycée Henri Matisse · Collèges Léo Ferré + Maurice Bécanne · Centre médical Cugnaux · Centre aquatique Loisiparc · Salle des fêtes Espace Marcel Pagnol · Cinéma "L'Étoile" · Médiathèque.

1. Centre-Bourg

Coeur historique, mairie, marché, commerces. 2 620 €/m² (Efficacité). Demande locative forte.

2. Le Vivier

Pavillonnaire prisé, lotissements années 90-2000. 3 050 €/m² . Familles cadres aéronautiques.

3. Mounède – Tucol

Pavillonnaire récent, écoles neuves. 2 980 €/m² . Jeunes familles primo-accédantes.

4. Beauséjour

Résidentiel familial verdoyant. 2 850 €/m² . Très demandé.

5. Bordeneuve

Quartier mixte, équipements scolaires. 2 720 €/m² . Bon rapport qualité-prix.

6. Saint-Exupéry

Quartier neuf, BBC, axe Linéo 11. 3 180 €/m² . Profil cadres pendulaires.

7. Cassagne

Lotissements années 80, verdure, gros pavillons. 2 890 €/m² . Familles installées.

8. Francazal-Aéroport

Zone d'activités, proximité AURA Factory. Locatif court terme cadres aéronautiques. 2 550 €/m² .

Centre-Bourg (Place Général de Gaulle)

Profil habitants : familles installées 35-55 ans, retraités cherchant des services à proximité, jeunes actifs locataires (Linéo 11 direct). 42 % locataires.

Prix 2026 : appartements 2 350-2 800 €/m² (médian 2 620), maisons de ville rares 2 700-3 100 €/m². Patrimoine ancien rénové.

Avantages : tout à pied (mairie, marché mercredi+samedi, médiathèque, cinéma L'Étoile), Linéo 11 toutes les 10 min en pointe, ambiance village.

Inconvénients : stationnement limité en journée, peu de jardins.

Secteur écoles : École Jean Moulin · Collège Léo Ferré · Lycée Henri Matisse.

Conseil CIP : idéal investisseur T2-T3 (95-135 K€) ciblant pendulaires AURA Factory. Rendu 6,0 % brut .

Le Vivier (Nord-Est, le pavillonnaire prisé)

Profil habitants : familles cadres aéronautiques (Airbus, Daher), ingénieurs CSP+, médecins. 84 % propriétaires.

Prix 2026 : 3 050 €/m² médian , maisons T5-T6 sur 600-1 200 m² : 380-520 K€. Très peu d'appartements.

Avantages : lotissements 90-2000 spacieux, calme, accès rapide rocade Arc-en-Ciel, proximité Bois de la Hourcade (23 ha).

Inconvénients : stock faible (rétention forte), maisons à rénover énergétiquement parfois.

Secteur écoles : École Vivier · Collège Léo Ferré · Lycée Henri Matisse.

Conseil CIP : marché ultra-tendu, biens partent en moins de 25 jours . Prix anticipé +3-5 % S2 2026 effet AURA Factory.

Mounède – Tucol (Le jeune pavillonnaire avec ZAC)

Profil habitants : jeunes familles primo-accédantes, couples 30-40 ans avec 1-2 enfants. Forte mixité (logements neufs BBC + ZAC en cours).

Prix 2026 : maisons T4 récentes 290-345 K€ , T5 360-420 K€. Médiane 2 980 €/m² . Lotissements années 2000-2020.

Avantages : école Mounède neuve (2018), ZAC Eco-quartier en cours (300 logements BBC), parc paysager prévu, accès rapide A64 et Francazal AURA.

Inconvénients : commerces de proximité encore limités, voiture nécessaire pour centre.

Secteur écoles : École Mounède · Collège Maurice Bécanne · Lycée Henri Matisse.

Conseil CIP : idéal primo-accédants PTZ B1 + jeunes cadres AURA Factory. T4 BBC 295 K€ = mensualités ~1 000 €/mois avec PTZ 40 %.

Beauséjour (Sud-Ouest, résidence verdoyante)

Profil habitants : familles installées 40-60 ans, retraités CSP+, télétravailleurs recherchant calme et verdure. 76 % propriétaires.

Prix 2026 : maisons T4-T6 275-380 K€ , terrains 500-1 000 m². Médiane 2 850 €/m² .

Avantages : calme absolu, proximité Bois de la Hourcade (23 ha, ENS départementale), vue dégagée Pyrénées par temps clair, accès rapide rocade.

Inconvénients : dépendance voiture, peu de jeunes (vieillissement quartier).

Écoles secteur : École Beauséjour · Collège Maurice Bécanne · Lycée Henri Matisse.

Conseil CIP : excellent pour familles voulant verdure proche métropole. Revente facile. Investisseur : maison T5 loyer 1 200-1 380 €/mois , rendement 4,6 % brut .

Saint-Exupéry (Le quartier neuf BBC axe Linéo 11)

Profil habitants : jeunes cadres pendulaires Toulouse via Linéo 11, primo-accédants BBC, investisseurs PTZ. 38 % locataires (très demandé).

Prix 2026 : appartements neufs BBC 3 050-3 450 €/m² (médian 3 180), maisons T4-T5 320-420 K€. DPE A/B systématique.

Avantages : Linéo 11 à 5 min à pied (Basso-Cambo 25 min), tout neuf, charges réduites, école neuve, parc paysager, voies douces.

Inconvénients : commerces de proximité en développement, peu de patrimoine ancien.

Secteur écoles : École Saint-Exupéry (neuve) · Collège Léo Ferré · Lycée Henri Matisse.

Conseil CIP : ULTRA-STRATÉGIQUE pour PTZ B1 + investisseur LMNP. Logement neuf 295 K€ = mensualités ~1 020 €/mois avec PTZ. Rendement locatif 5,2 % brut , TVA 5,5 % récupérable.

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🏭 AURA Factory Daher (Francazal)

Nouvelle usine d'assemblage Daher, 1 600 emplois directs prévus en 2028 . Investissement > 300 M€. Inauguration partielle 2025. Effet d'entraînement : sous-traitance + ingénierie + services.

🚌 Renforcement Ligne 11

Tisséo prévoit une augmentation de la fréquence et de l'amplitude horaire dès 2026 pour accompagner les flux AURA Factory.

🌳 ZAC Eco-quartier Mounède Voir plus

300 logements BBC dont 30 % sociaux, école neuve, parc paysager. Livraison étalée 2025-2028.

🏫 Extension du lycée Matisse

Nouvelle aile sciences + filières aéronautiques post-bac. Rentrée 2026.

🌿Trame verte intercommunale

Liaison cyclable Bois de la Hourcade ↔ Touche ↔ centre Cugnaux. Voies douces 9 km en 2027.

1

Axe T2 Linéo 11

Prix : 110-140 K€ (45 m²) · Loyer : 580-680 €/mois. Pendulaires Basso-Cambo.

Rendement : ~6,0 % brut

2

Usine T3 secteur AURA

Prix : 155-185 K€ (65 m²) · Loyer : 750-870 €/mois. Cadres Daher / sous-traitance.

Rendement : ~5,8 % brut

3

Maison T4 Mounède

Prix : 285-340 K€ · Loyer : 1 050-1 200 €/mois. Familles avec enfants.

Rendement : ~4,8 % brut

4

Maison T5 Le Vivier/Beauséjour

Prix : 355-440 K€ · Loyer : 1 350-1 580 €/mois. Cadres confirmés.

Rendement : ~4,5 % brut

5

Logement neuf BBC Saint-Exupéry

Prix : 265-320 K€ · Loyer : 980-1 150 €/mois. PTZ B1, DPE A/B.

Rendement : ~4,7 % brut

🏠 Le primo-accédant cadre AURA Factory (28-38 ans)

Cible : couple de jeunes cadres aéronautiques (revenus combinés 55-75 K€/an), 1 enfant ou en projet, embauchés ou pressentis Daher/Airbus.

Stratégie 2026 : profiter du PTZ B1 jusqu'à 50 % sur le logement neuf BBC (Saint-Exupéry, Mounède ZAC). Acheter AVANT 2028 (recrutement complet AURA).

Budget moyen : 270-345 K€. Apport conseillé 10-15 %.

Exemple chiffré : maison neuve BBC 295 K€ Saint-Exupéry. PTZ 40 % (118 K€) + prêt 148 K€ sur 25 ans @ 3,8 % = mensualité ~1 020 €/mois , charges réduites DPE A.

💼 L'investisseur ROI Linéo 11 + AURA (35-55 ans)

Cible : cadre toulousain confirmé cherchant à anticiper la pression locative AURA Factory. Tranche marginale 30-41 %.

Stratégie 2026 : T2-T3 axe Linéo 11 (Centre, Saint-Exupéry) ou maison T4 secteur AURA (Mounède, Borodie). Préférence ancienne rénovée pour LMNP.

Budget moyen : 120-200 K€ en cash + crédit. Rendu viser 5,8-6,5 % brut .

Exemple chiffré : T2 centre 115 K€ + 10 K€ travaux. Loyer 600 €/mois. Rendu brut 5,9 % . En LMNP réel, fiscalité quasi-nulle 10 ans.

👨‍👩‍👧‍👦 La famille avec lycéens Matisse (38-50 ans)

Cible : famille 4-5 personnes, enfants au lycée Henri Matisse, parents cadres Toulouse via Linéo 11 ou voiture.

Stratégie 2026 : maison T5-T6 Vivier, Cassagne, Beauséjour (proche lycée, sports Loisiparc, parcs). Marges de négociation 3-4 %.

Budget moyen : 350-470 K€. Apport 15-20 % (revente précédent bien).

Exemple chiffré : T5 Vivier 395 K€ avec piscine + 2 garages. Frais notaire ~26 K€. Mensualités sur 20 ans ~1 750 €/mois .

🌿 Le senior en quête de verdure (58-72 ans)

Cible : couple ayant vendu maison familiale grande, cherchant plain-pied ou appartement avec ascenseur proche services et Bois de la Hourcade.

Stratégie 2026 : appartement T3 récent ascenseur Centre-Bourg (proximité commerces, médecins, Linéo 11 pour voir famille à Toulouse) ou maison plain-pied Beauséjour.

Budget moyen : 200-300 K€ cash (souvent sans crédit). Plus-value précédente exonérée.

Exemple chiffré : T3 récent ascenseur + parking 210 K€. À 5 min commerces, 7 min médecin, Linéo 11 à 3 min. Charges copro ~95 €/mois .

Résidence principale : exonération totale de l'impôt sur la plus-value (article 150 U-II-1° du CGI).

Résidence secondaire / investissement : impôt 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 36,2 % sur la plus-value brute. Abattements progressifs :

• De la 6ᵉ à la 21ᵉ année de détention : 6 %/an sur l'impôt
• 22ᵉ année : 4 % (exonération d'impôt totale à 22 ans)
• Prélèvements sociaux : exonération totale à 30 ans

Exemple Cugnaux : vente T3 acheté 140 K€ en 2010, revenu 175 K€ en 2026 : plus-value 35 K€. Détention 16 ans → abattement 66 % impôt = 2 393 € d'impôt + 4 700 € prélèvements sociaux .

Cugnaux n'est pas en programme Action Cœur de Ville , donc dispositif Denormandie non applicable. Pour Denormandie, voir Muret (notre guide dédié).

Alternative Cugnaux : LMNP réel (très puissant à Cugnaux vu pression locative AURA Factory) ou déficit foncier en cas de gros travaux.

Régime fiscal extrêmement avantageux à Cugnaux pour emplacements meublés (cadres AURA Factory en mobilité, étudiants Matisse, jeunes actifs Toulouse).

Régime réel simplifié : amortissement du bien (immobilier 30 ans, mobilier 5-7 ans) + déduction des charges. Souvent impôts quasi-nuls pendant 10-15 ans .

Exemple Cugnaux : T2 ax Linéo 11 acheté 125 K€ + mobilier 7 K€. Loyer 640 €/mois = 7 680 €/an. Amortissement annuel ~5 200 € + charges 1 600 € + intérêts 1 400 € = bénéfice fiscal ~-520 € (déficit à déclarer) .

Ancien : environ 7,5 % du prix (incluant droits de mutation 5,8 % + émoluments notaire).

Neuf : environ 2,5 % du prix (TVA 20 % déjà payée).

Simulation Cugnaux : maison ancienne 290 K€ → frais notaire ~21 750 € . Maison neuve 320 K€ → frais notaire ~8 000 € .

Marché bi-hebdomadaire : mercredi matin + samedi matin, Place Général de Gaulle. 40+ commerçants. Producteurs locaux Sud-Ouest, fromages, fruits Lauragais.

Commerces centre-bourg : 160+ commerces actifs (boulangerie, boucherie, opticien, pharmacies, presse, banques, restaurants).

Zones commerciales : Carrefour Portet (8 min) + Géant Casino Toulouse Tournefeuille (10 min). Auchan Saint-Orens 18 min.

Tables emblématiques : La Table du Sud (gastronomique), Au Bon Bistrot (terroir), Le Cugnaux (brasserie centre), Pizzeria Antonio.

Vie nocturne : bars place Général de Gaulle, centre brasseries, cinéma "L'Étoile" (programmation grand public + art & essai), Salle Marcel Pagnol (concerts, spectacles).

Loisiparc : centre aquatique complet (bassins, toboggans, espace bien-être), patinoire, terrains de sport.

Clubs sportifs : football (Cugnaux FC), rugby, tennis, judo, athlétisme, basket. Plus de 60 associations sportives.

Nature : Bois de la Hourcade (23 ha) : ENS départemental, sentiers pédagogiques, observatoire ornithologique. Trame verte Touch en cours.

Lieux culturels : Médiathèque José Cabanis, Salle Marcel Pagnol, Cinéma L'Étoile, École de musique intercommunale.

Événements 2026 : Fête de la Saint-Pierre (juin), Cugnaux'Été (juillet, gratuit), Forum des associations (sept), Marché de Noël (décembre), Salon de l'aéronautique avec AURA Factory (oct).

Population : 17 200 hab (INSEE 2022), +1,3 %/an sur 5 ans (croissance soutenue effet Toulouse Métropole + AURA).

Pyramide âges : 28 % moins de 20 ans, 52 % entre 20-59 ans, 20 % plus de 60 ans (population jeune).

Composition foyers : 54 % couples avec enfants (très familial), 22 % couples sans enfants, 18 % célibataires, 6 % familles monoparentales.

CSP dominantes : professions intermédiaires (28 %), cadres (24 %, dont aéronautique +++), employés (22 %), ouvriers qualifiés (12 %), retraités (14 %).

1. Toulouse Métropole & 11 km du centre

Intégration totale Tisséo, services métropolitains, mutualisation.

2. Linéo 11 vers Basso-Cambo

BHNS direct, 25 min métro A. Fréquence 10 min en pointe.

3. Usine AURA Daher (1 600 emplois en 2028)

Effet plus-value immobilière garanti sur 5-7 ans.

4. Zone B1 PTZ et Denormandie

PTZ neuf jusqu'à 50 % du prix sans intérêts. Denormandie sur centre-bourg.

5. Prix décoté vs Tournefeuille/Portet

2 750 €/m² contre 3 200-3 300 €/m². Marge de progression réelle.

6. Rendement 4,5-6,0 % brut

T2 axe Linéo jusqu'à 6 %. Demande locative tendue avant inauguration AURA.

7. Lycée Matisse + 2 collèges + Loisiparc

Densité scolaire et de loisirs rare pour 17 200 hab.

8. Bois de la Hourcade (23 ha)

Rare ENS départementale à 11 km de Toulouse. Cadre verdoyant unique.

9. Aéroport Blagnac 12 km + limiterophe Francazal

Atout cadres aéronautiques mobiles. Mobilité professionnelle facilitée.

10. ZAC Mounède 300 logements BBC

Renouvellement du parc + offre familiale + écoles neuves.

👥 Équipe identifiable

Virginie Panthou (directrice fondatrice), François Leterrier , Adrian Cruzata Binimelis , Laetitia Chastagner .

🛡️ Triple confiance

Google 4,9/5 sur 62 avis , Système d'Opinion NF ISO 20488, FNAIM.

⏱️ Engagement

Estimation gratuite sous 24h , méthode 7 sources , délai moyen vente 45 jours .

🏛️ Légales

SIRET 907 601 850 00023 · SAS RCS Toulouse · CPI 3101 2022 000 000 035 · Membre FNAIM · 4,9/5 sur 62 avis

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📞 05.61.92.26.57 · ⭐ 4,9/5 sur Google · SIRET 907 601 850 00023 · CPI 3101 2022 000 000 035
Sources : MeilleursAgents · Pappers · DVF DGFiP · INSEE 31157 · Mairie Cugnaux · Tisséo
Guide expert mis à jour mai 2026