Agence immobilière à Lavernose-Lacasse : Prix vérifiés, Muretain Agglo & siège Concept Immo Plus depuis 2021

📌 Réponse synthétique : En 2026, à Lavernose-Lacasse (31410) , le prix médian au m² s'établit à 2 843 €/m² (MeilleursAgents janv 2026) — maisons 2 985 €/m² , appartements rares 2 280 €/m² . Évolution : −1,5 % sur 1 an . Commune du Muretain Agglo , 3 245 hab (INSEE 2022) à 30 km au sud de Toulouse , 10 min de Muret . Trois atouts 2026 : siège Concept Immo Plus depuis 2021 (expertise terrain quotidienne), vallée du Touch & Garonne , et accès A64 + gare TER Le Fauga à 5 min.

📍 Estimation gratuite sous 24h📞 05.61.92.26.57

📋 Sommaire

1. Prix immobilier 2026
2. Histoire et patrimoine
3. Muretain Agglo + accès Toulouse
4. Les 5 quartiers de Lavernose-Lacasse
5. Zoom approfondi des 5 quartiers
6. Comparatif Sud Toulousain
7. Grands projets 2025-2030
8. Top 5 des meilleurs emplacements
9. 4 profils d'acheteurs types
10. Fiscalité 2026 (vendeur & investisseur)
11. Vivre à Lavernose-Lacasse en 2026
12. 10 raisons d'investir
13. Méthodologie 7 sources
14. Notre agence (siège local)
15. FAQ 12 questions
16. Quatre communes

L' Indice CIP de tension est notre méthodologie propriétaire . Note de 1 (marché acheteur) à 10 (vendeur ultra-tendu). Avantage Lavernose-Lacasse : nous sommes retenus ici depuis 2021 , données quotidiennes terrain.

Détail des 4 composantes :

• Ratio acheteurs / biens disponibles : 1,2 (stock limité) → 6/10
• Délai moyen de vente CIP 2025 : 35 jours (rapide grâce à connaissance terrain) → 7/10
• Marge de négociation moyenne : 3,5 % (faible) → 6/10
• Évolution prix 12 mois : -1,5 % (légère correction modérée) → 7/10

Méthodologie CIP : moyenne pondérée des 4 critères. Sources : DVF, MeilleursAgents, mandats CIP, observations quotidiennes terrain de notre équipe basée à Lavernose-Lacasse.

⛪ Église Saint-Christophe

Édifice du XIIᵉ siècle remanié, clocher-mur typique du Lauragais. Coeur historique de Lavernose.

🌊 Vallée du Touch & Garonne

La rivière Touch borde la commune. Berges aménagées, sentiers pédagogiques, vue dégagée Pyrénées. À 5 min de la Garonne (Le Fauga).

🏛️ Fusion Lavernose + Lacasse

Deux anciens villages historiquement réunis : Lavernose (centre-bourg avec église) et Lacasse (à l'ouest, plus rural). Le tiret du nom porte cette mémoire commune.

✈️ Proximité Toulouse-Francazal

L'ancienne base aérienne de Francazal (reconvertie en aéroport d'affaires + AURA Factory Daher) est à 15 min. Patrimoine aéronautique du Sud Toulousain.

30 min

Toulouse par A64 directe · Gare Le Fauga 5 min

A64 sortie 35 Roquettes ou 36 Muret-Nord en 5 min. Toulouse-centre à 30 min en heures creuses. Gare TER Le Fauga à 5 min : 12 trains/jour Toulouse (15-20 min). Bus Tisséo 116 ligne Roques-Lavernose.

🏛️ Muretain Agglo

Lavernose-Lacasse fait partie du Muretain Agglo (26 communes, 88 000 hab). Services de mutualisation : voirie, déchets, équipements sportifs, transports, urbanisme.

🚌Bus 117 Express à 10 min

Le Bus 117 Express (nov 2025) part du centre de Muret à 10 min en voiture. Connexion directe Basso-Cambo (35 min). Cela change la donne.

🏛️ Équipements & écoles

École Saint-Christophe · Collégiens orientés Muret (Bétances, Niel, Louisa Paulin) · Lycéens vers Muret (Charles de Gaulle, Pierre d'Aragon) ou Toulouse via TER · CH Muret à 10 min · Aqualudia à 12 min.

1. Centre-Bourg (Place de la Mairie)

Cœur historique, église Saint-Christophe, mairie, école, commerces (boulangerie, presse, bar-restaurant). Siège Concept Immo Plus depuis 2021 . 2 720 €/m² .

2. Lacasse (Ouest)

Partie plus rurale, hameaux dispersés, maisons sur grands terrains. 2 850 €/m² . Familles recherchant le calme.

3. Las Bouygues

Lotissements années 90-2000. Pavillonnaire familial. 2 920 €/m² . Couples avec enfants.

4. Les Coteaux du Touch

Sud-Est, vue dégagée Pyrénées, maisons récentes sur 600-1 000 m². 3 080 €/m² . Cadres aéronautiques.

5. Lotissements récents (Nord)

Constructions 2010-2025, BBC, parcelles 400-700 m². 3 080 €/m² . Primo-accédants PTZ.

Centre-Bourg (Place de la Mairie — siège CIP)

Profil habitants : familles installées, retraités cherchant des services à proximité, quelques locataires en T2-T3 (rares). 18 % locataires (très faible).

Prix 2026 : maisons de village rares 2 500-2 950 €/m² (médian 2 720), peu d'appartements.

Avantages : tout à pied (mairie, école Saint-Christophe, boulangerie, presse, bar-restaurant, médecin), siège Concept Immo Plus à 0 min , accès rapide A64.

Inconvénients : stock TRÈS limité (rétention forte des familles installées), peu de maisons récentes.

Secteur écoles : École Saint-Christophe · Collège Louisa Paulin (Muret) · Lycée Charles de Gaulle ou Pierre d'Aragon (Muret).

Conseil CIP : rares opportunités, biens vendus en moins de 25 jours . Idéal pour sénior chercheur village authentique. Nous gérons les ventes via notre fichier acquéreurs locaux (mandats exclusifs recommandés).

Lacasse (Ouest rural)

Profil habitants : familles recherchant grand terrain, télétravailleurs, agriculteurs/anciens agriculteurs. 92 % propriétaires.

Prix 2026 : maisons sur 1 500-5 000 m² : 2 700-3 000 €/m² (médiane 2 850). Terrains agricoles attenants fréquents.

Avantages : très grand terrain, calme absolu, possibilité d'extensions, vue dégagée campagne et Pyrénées.

Inconvénients : dépendance voiture totale (école, commerces), assainissement individuel à vérifier, certaines maisons à rénover énergétiquement.

Secteur écoles : École Saint-Christophe (ramassage scolaire) · Collège Louisa Paulin (Muret).

Conseil CIP : idéal famille avec projet potager / chevaux / animaux. Vérifiez le zonage PLU avant achat (constructibilité, agricole). Notre équipe terrain inspecte exclusivement les diagnostics avant mandat.

Las Bouygues (Le pavillonnaire familial)

Profil habitants : familles installées 35-55 ans, couples avec 2-3 enfants. 88 % propriétaires.

Prix 2026 : maisons T4-T5 225-310 K€ , T5 290-365 K€. Médian quartier 2 920 €/m² . Lotissements années 90-2000 spacieux.

Avantages : ambiance familiale, écoles à 5 min (école Saint-Christophe), proximité commerces centre-bourg, terrains 400-800 m² parfaits.

Inconvénients : certaines maisons type 1990 à rafraîchir énergétiquement (DPE DE), stock limité (forte rétention).

Secteur écoles : École Saint-Christophe · Collège Louisa Paulin (Muret) · Lycée Charles de Gaulle (Muret).

Conseil CIP : excellent pour familles primo-accédantes ou en montée de gamme. Vente moyenne en 30 jours . Travaux MaPrimeRénov' à anticiper sur certaines maisons.

Les Coteaux du Touch (Vue Pyrénées)

Profil habitants : cadres aéronautiques (Airbus, ATR, Daher AURA Factory à 15 min), médecins, dirigeants. 94 % propriétaires.

Prix 2026 : maisons T5-T7 320-450 K€ , prestations soignées (piscine, vue), terrains 600-1 200 m². Médiane 3 080 €/m² .

Avantages : vue dégagée Pyrénées par temps clair, calme absolu, proximité berges Touch (sentiers), accès rapide A64.

Inconvénients : stock ultra-limité (forte rétention cadres seniors), nécessite voiture pour écoles et commerces.

Secteur écoles : École Saint-Christophe · Collège Louisa Paulin · Lycée Charles de Gaulle (Muret).

Conseil CIP : marché tendu, vente possible aux conditions du vendeur. Anticipation prix +1-2 % S2 2026 effet AURA Factory voisin.

Lotissements récents BBC (Nord)

Profil habitants : jeunes couples primo-accédants 28-40 ans, cadres aéronautiques débutants, télétravailleurs.

Prix 2026 : maisons neuves BBC 275-355 K€ , terrains 350-600 m². Médiane 3 080 €/m² . DPE A/B systématique.

Avantages : tout neuf (livraisons 2015-2025), charges réduites, DPE A/B, conformité PMR, garanties décennales actives.

Inconvénients : dépendance voiture (école Saint-Christophe à 10 min à pied), petits terrains.

Secteur écoles : École Saint-Christophe · Collège Louisa Paulin (Muret) · Lycée Charles de Gaulle (Muret).

Conseil CIP : STRATÉGIQUE pour primo-accédants PTZ B1. Maison neuve 285 K€ = mensualités ~970 €/mois avec PTZ 40 %. Charges énergétiques très faibles.

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Notre agence est à 0 min — siège local depuis 2021. Estimation gratuite sous 24h.

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🏘️Lotissement Las Bouygues Sud Voir la suite

Nouveau lotissement 35 lots BBC en cours (livraison 2026-2028). Maisons individuelles 90-120 m², terrains 400-650 m².

🏭 Effet AURA Factory Daher

L'usine d'assemblage Daher (1 600 emplois en 2028) située à Francazal/Cugnaux est à 15 min de Lavernose . Effet attractif progressif sur la demande locative et acquisitive de cadres aéronautiques.

🌳Aménagement berges Touch

Voie verte intercommunale Le Fauga-Lavernose-Roques (livraison 2027). Sentiers cyclables et piétons sur 7 km.

🏫Extension école Saint-Christophe

Nouvelle classe maternelle et cantine rénovée. Rentrée 2026.

🚌Bus de Renforcement Tisséo 116 Voir la suite

Augmentation fréquence et amplitude horaire d'ici 2027 pour mieux desservir Lavernose vers Roques (rocade) et Muret.

1

Maison T4 Las Bouygues

Prix : 225-280 K€ · Loyer : 950-1 100 €/mois. Familles cadres.

Rendement : ~5,0 % brut

2

Maison T5 Coteaux du Touch

Prix : 320-385 K€ · Loyer : 1 200-1 380 €/mois. Cadres Airbus / Usine AURA.

Rendement : ~4,5 % brut

3

T2 centre-bourg (rare)

Prix : 95-125 K€ · Loyer : 520-620 €/mois. Jeunes actifs.

Rendement : ~6,0 % brut

4

Maison T4 Lacasse (grand terrain)

Prix : 240-310 K€ · Loyer : 1 000-1 150 €/mois. Familles + télétravail.

Rendement : ~4,7 % brut

5

Maison neuve BBC Lotissement Nord

Prix : 275-335 K€ · Loyer : 1 050-1 200 €/mois. PTZ B1, DPE A/B.

Rendement : ~4,7 % brut

🏠 Le primo-accédant BBC PTZ Zone B1 (28-40 ans)

Cible : couple de jeunes actifs (revenus combinés 48-65 K€/an), 1-2 enfants, salariés Toulouse cherchant maison T4 BBC avec petit terrain.

Stratégie 2026 : profiter du PTZ B1 jusqu'à 50 % sur le logement neuf BBC (Lotissement Las Bouygues Sud, Lotissements Nord). Charges énergétiques minimisées.

Budget moyen : 275-340 K€. Apport conseillé 10-12 %.

Exemple chiffré : maison neuve BBC 285 K€. PTZ 40 % (114 K€) + prêt 142 K€ sur 25 ans @ 3,8 % = mensualité ~970 €/mois , DPE A.

💼 L'investisseur LMNP cadres AURA Factory (35-55 ans)

Cible : cadre toulousain confirmé cherchant à investir dans l'effet AURA Factory Daher (1 600 emplois 2028 à 15 min).

Stratégie 2026 : T2-T3 rares au centre ou maison T4 Las Bouygues. Profil locataire : cadres aéronautiques en mobilité. Vacance < 5 %.

Budget moyen : 100-250 K€ en cash + crédit. Rendu viser 4,7-6,0 % brut .

Exemple chiffré : Maison T4 Las Bouygues 245 K€. Loyer 1 050 €/mois = rendement brut 5,1 % . En LMNP réel, fiscalité quasi-nulle 12 ans.

👨‍👩‍👧‍👦 La famille en quête de calme rural (35-50 ans)

Cible : famille 4-5 personnes, enfants 6-16 ans, parents cadres Toulouse via A64 ou TER Le Fauga, recherche grand terrain.

Stratégie 2026 : maison T5-T6 Lacasse, Coteaux du Touch ou Las Bouygues (grand terrain, vue Pyrénées, écoles à 5 min). Possibilité projet potager / animaux.

Budget moyen : 285-420 K€. Apporteur 15-20 %.

Exemple chiffré : T5 Coteaux du Touch 365 K€ avec piscine + 1 000 m². Frais notaire ~24 K€. Mensualités sur 20 ans ~1 580 €/mois .

🌿Le senior en quête de village (58-72 ans)

Cible : couple ayant vendu maison familiale (Toulouse ou ailleurs), recherchant petite maison de village ou plain-pied proche commerces et services.

Stratégie 2026 : maison de village Centre-Bourg (à pied de l'école, mairie, médecin, boulangerie) ou plain-pied récent dans les Lotissements Nord. CH Muret à 10 min en voiture.

Budget moyen : 180-280 K€ cash (souvent sans crédit). Plus-value précédente exonérée.

Exemple chiffré : maison de village rénovée 220 K€. À pied de l'école, mairie, commerces. 0 entretien lourd, ambiance authentique.

Résidence principale : exonération totale (article 150 U-II-1° du CGI).

Résidence secondaire / investissement : 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 36,2 % . Abattements :

• 6ᵉ à 21ᵉ année : 6 %/an sur l'impôt
• 22ᵉ année : 4 % (exonération d'impôt à 22 ans)
• Prélèvements sociaux : exonération totale à 30 ans

Exemple Lavernose : vente maison T4 achetée 215 K€ en 2010, chiffre d'affaires 275 K€ en 2026 : plus-value 60 K€. Détention 16 ans → abattement 66 % impôt = 4 100 € d'impôt + 8 100 € prélèvements sociaux .

Lavernose-Lacasse n'est pas en programme Action Cœur de Ville , donc Denormandie non applicable. Pour Denormandie, voir Muret (notre guide dédié).

Alternative : LMNP réel (puissant pour cibler cadres AURA Factory à 15 min) ou déficit foncier en cas de gros travaux dans l'ancien.

Régime très avantageux à Lavernose pour emplacements meublés : cadres AURA Factory en mobilité, étudiants stages aéronautiques, professeurs nouveaux dans la zone.

Régime réel simplifié : amortissement (immobilier 30 ans, mobilier 5-7 ans) + charges de déduction. Impôts quasi nuls 12-15 ans .

Exemple Lavernose : T2 centre 110 K€ + mobilier 6 K€. Loyer 570 €/mois = 6 840 €/an. Amortissement annuel ~3 950 € + charges 1 500 € + intérêts 1 100 € = bénéfice fiscal ~+290 € (faiblement imposé) .

Ancien : environ 7,5 % du prix .

Neuf : environ 2,5 % du prix .

Simulation Lavernose : maison ancienne 260 K€ → frais notaire ~19 500 € . Maison neuve 285 K€ → frais notaire ~7 125 € .

Commerces de proximité : boulangerie-pâtisserie, presse-tabac, bar-restaurant Le Lavernose, médecin généraliste, infirmière, pharmacie à 5 min (Le Fauga).

Marché hebdomadaire : marché de Muret à 10 min (mercredi + samedi matin, 70+ commerçants). Producteurs locaux Lauragais.

Grandes surfaces : Intermarché Muret à 10 min, Carrefour Portet 20 min, Auchan Saint-Orens 25 min.

Tables locales : Bar-restaurant Le Lavernose (Place de la Mairie), table d'hôtes à Lacasse, restaurants gastronomiques Muret à 10 min (Le Petit Marius, L'Esprit du Sud).

Vie nocturne : bars centre Muret, cinéma Véo Muret (programmation art & essai), Salle Horizon Pyrénées (concerts).

Équipements locaux : terrain de foot, terrain de pétanque, aire de jeux enfants, parcours sportif berges du Touch.

Clubs sportifs Muretain : Aqualudia (plus grand complexe aquatique Sud HG) à 12 min, salle Horizon Pyrénées, clubs Muret (RC Muret rugby, Muret FC football, tennis, judo).

Nature : berges Touch aménagées (voie verte 2027), forêt de Bouconne à 20 min, vallée Garonne à 5 min (Le Fauga), Pyrénées à 1h30.

Associations actives : Comité des fêtes, club du 3ᵉ âge, association sportive, foyer rural, école de musique intercommunale.

Événements 2026 : Fête du village (juillet), Vide-greniers (mai), Fête de la Saint-Christophe (août), Marché de Noël (décembre), événements Muretain Agglo (Festi'Muret, Aqualudia animations été).

Population : 3 245 hab (INSEE 2022), +0,8 %/an sur 5 ans (croissance modérée).

Pyramide âges : 24 % moins de 20 ans, 50 % entre 20-59 ans, 26 % plus de 60 ans (équilibre démographique).

Composition foyers : 42 % couples avec enfants, 28 % couples sans enfants, 18 % célibataires, 12 % familles monoparentales.

CSP dominantes : cadres aéronautiques (24 %), professions intermédiaires (24 %), employés (22 %), retraités (22 %), agriculteurs (4 %).

1. Siège Concept Immo Plus depuis 2021

La seule agence indépendante du village, expertise hyper-locale, 150+ ventes terrain depuis 2021.

2. Muretain Agglo (26 communes)

Services de mutualisation. Voirie, déchets, transports, équipements sportifs.

3. Zone B1 PTZ jusqu'à 50 %

Cela change la donne pour les primo-accédants. Logement neuf BBC accessible.

4. Effet AURA Factory Daher à 15 min

1 600 emplois en 2028. Pression future sur demande locative cadres aéronautiques.

5. A64 + Gare TER Le Fauga à 5 min

Toulouse-centre à 30 min en voiture ou 15-20 min en train. Pendulaires.

6. Muret à 10 min (sous-préfecture)

Hôpital, lycées, Aqualudia, Bus 117 Express, Cœur de Ville.

7. Prix accessible (2 843 €/m² médian)

15-30 % moins cher que Plaisance, Portet, Tournefeuille pour même accès Toulouse.

8. Cadre rural + Pyrénées

Vallée du Touch, vue Pyrénées dégagée, forêt de Bouconne à 20 min.

9. École Saint-Christophe + extension 2026

Nouvelle classe maternelle + cantine rénovée. Attractivité familiale.

10. Lotissements BBC en cours

Las Bouygues Sud (35 lots), Lotissements Nord. Offre neuve fraîche pour PTZ B1.

👥 Équipe identifiable

Virginie Panthou (directrice fondatrice), François Leterrier , Adrian Cruzata Binimelis , Laetitia Chastagner .

🛡️ Triple confiance

Google 4,9/5 sur 62 avis , Système d'Opinion NF ISO 20488, FNAIM.

⏱️ Engagement

Estimation gratuite sous 24h , méthode 7 sources , délai moyen vente 35 jours à Lavernose (vs 65 j moyenne 31).

🏛️ Légales

SIRET 907 601 850 00023 · SAS RCS Toulouse · CPI 3101 2022 000 000 035 · Membre FNAIM · 4,9/5 sur 62 avis

Et si on se rencontrait à l'agence ?

Notre équipe est au 4 Place de la Mairie . Estimation gratuite sous 24h , à partir de 7 sources croisées .

📍 Devis gratuits📞 05.61.92.26.57✉️ Nous contacter

Concept Immo Plus — Agence Lavernose-Lacasse & Sud Toulousain (siège social)
📍 4 Place de la Mairie · 31410 Lavernose-Lacasse

📞 05.61.92.26.57 · ⭐ 4,9/5 sur Google · SIRET 907 601 850 00023 · CPI 3101 2022 000 000 035
Sources : MeilleursAgents · Pappers · DVF DGFiP · INSEE 31290 · Mairie Lavernose-Lacasse · Tisséo
Guide expert mis à jour mai 2026 — siège social CIP au 4 Place de la Mairie