Agence immobilière à Tournefeuille : Prix vérifiés, Linéo 3, Bois de la Ramée & lycées d'excellence

📌 Réponse synthétique : En 2026, à Tournefeuille (31170) , le prix médian au m² s'établit à 3 290 €/m² (MeilleursAgents janv 2026) — maisons 3 560 €/m² , appartements 3 010 €/m² . Évolution : −1,1 % sur 1 an . 3ᵉ commune de Toulouse Métropole par sa taille (28 800 hab. INSEE 2022) à 14 km de Toulouse . Trois atouts 2026 : Linéo 3 (BHNS direct Arènes), Bois de la Ramée (60 ha au cœur de la ville) et lycées top 100 nationaux .

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📋 Sommaire

1. Prix immobilier 2026
2. Histoire et patrimoine
3. Linéo 3 + Bois de la Ramée
4. Les 9 quartiers
5. Zoom 5 quartiers étoiles
6. Comparatif Ouest toulousain
7. Grands projets 2025-2030
8. Top 5 des meilleurs emplacements
9. 4 profils d'acheteurs types
10. Fiscalité 2026 (vendeur & investisseur)
11. Vivre à Tournefeuille en 2026
12. 10 raisons d'investir
13. Méthodologie 7 sources
14. Notre agence
15. FAQ 12 questions
16. Quatre communes

L' Indice CIP de tension est notre méthodologie propriétaire . Note de 1 (marché acheteur) à 10 (vendeur ultra-tendu).

Détail des 4 composantes :

• Ratio acheteurs / biens disponibles : 2,0 (forte tension constante) → 9/10
• Délai moyen de vente CIP 2025 : 35 jours (très rapide, faible turn-over) → 9/10
• Marge de négociation moyenne : 2,8 % (très faible, vendeurs en position de force) → 8/10
• Évolution prix 12 mois : -1,1 % (plus faible baisse du panel, quasi-stable) → 7/10

Méthodologie CIP : moyenne pondérée des 4 critères. Sources : DVF, MeilleursAgents, mandats CIP, Notaires d'Oc.

⛪ Église Saint-Pierre

Cœur historique du village, transformations XIIᵉ-XIXᵉ siècles. Place de la Mairie classée.

🌊 Le Touch

Rivière qui traverse Tournefeuille, berges aménagées, sentiers cyclables et piétons sur 8 km.

🌳 Bois de la Ramée

60 hectares de forêt urbaine au cœur de la ville. Lac, parcours sportif, aire de jeux. Tout vert unique en métropole.

🎭 L'Escale & Le Phare

L'Escale (salle de spectacle 700 places), Le Phare (médiathèque numérique), cinéma "Utopia". Tissu culturel exceptionnel pour 28 800 hab.

20 min

Linéo 3 · Tournefeuille ↔ Arènes · BHNS Tisséo

Bus à haut niveau de service direct vers métro A & ligne T1/T2 du tram à Arènes. Fréquence 8 minutes en heure de pointe , amplitude 5h-minuit. Voie intégrale réservée. Référence Tisséo pour la rapidité ouest-Toulouse.

🌳 Bois de la Ramée (60 ha)

Plus grand bois urbain de Toulouse Métropole. Lac de 8 ha, 25 km de sentiers, parcours santé, aires de jeux, observatoire ornithologique. Argument décisif famille.

🛣️ Rocade & Aéroport

Rocade Ouest accès direct (Sortie 32). Aéroport Toulouse-Blagnac à 9 km. Centre Toulouse 14 kms.

🏫 Équipements scolaires d'excellence

Lycée Françoise (top 100 national) , Lycée d'enseignement professionnel , collèges Léonard de Vinci + Pierre Labitrie + Léo-Lagrange. 14 écoles primaires + 13 maternelles.

1. Centre-Ville (Mairie)

Coeur historique, commerces, mairie, marché. 3 180 €/m² . Très demandé.

2. La Paderne

Résidentiel haut de gamme, grands pavillons. 3 720 €/m² . Cadres supérieurs Airbus.

3. Les Quéfets

Quartier prisé, pavillonnaire années 70-90, proche Bois de la Ramée. 3 510 €/m² .

4. Ferro-Lebres

Mixte habitat/activités. Linéo 3 traversant. 3 220 €/m² . Bon rapport qualité-prix.

5. Pahin

Quartier résidentiel verdoyant. Maisons sur grands terrains. 3 480 €/m² .

6. Petit Train

Ancienne voie ferrée reconvertie en voie verte. Lotissements récents. 3 380 €/m² .

7. Vivier-Maçon

Quartier dynamique, axe commerces. 3 110 €/m² . Familles & primo-accédants.

8. Coteaux Sud

Quartier neuf, BBC, vue dégagée. 3 620 €/m² . Programmes neufs récents.

9. Pyrénées – Touch

Bord du Touch, berges aménagées, vue Pyrénées. 3 540 €/m² . Familles aisées.

Centre-Ville (Place de la Mairie)

Profil habitants : mélange de jeunes actifs cadres, retraités CSP+ ayant réduit, familles en location. 35 % locataires (CA faible).

Prix 2026 : appartements 2 850-3 250 €/m² (médiane 3 180), maisons de ville rares 3 200-3 600 €/m².

Avantages : tout à pied (mairie, marché mardi+samedi, L'Escale, Phare, Utopia), Linéo 3 à 5 min, ambiance village avec animations culturelles.

Inconvénients : stationnement limité, peu de jardins privatifs.

Secteur Écoles : École Centre · Collège Léonard de Vinci · Lycée Françoise (top 100 national).

Conseil CIP : idéal pour investisseur LMNP T2-T3 (130-180 K€). Demande locative ultra-tendue jeunes actifs. Rendu 5,4% brut .

La Paderne (Le résidentiel haut de gamme)

Profil habitants : cadres supérieurs Airbus/Daher/ATR, médecins libéraux, dirigeants. 88 % propriétaires (la plus forte rétention).

Prix 2026 : 3 720 €/m² médian , maisons T5-T7 sur 600-1 500 m² : 510-720 K€. Très peu d'appartements.

Avantages : grands terrains arborés, maisons 80-2000 spacieuses (souvent avec piscine), calme absolu, proximité Bois de la Ramée et aéroport (cadres mobiles).

Inconvénients : stock TRÈS faible (forte rétention), vente possible uniquement aux conditions du vendeur.

Secteur écoles : École Pahin · Collège Léonard de Vinci · Lycée Françoise (top 100).

Conseil CIP : marché ultra-tendu, biens partent en moins de 20 jours aux 1ères visites. Acheteurs : être prêts (financement validé, apport démontré).

Les Quéfets (Le pavillonnaire familial proche Bois Ramée)

Profil habitants : familles cadres avec 2-3 enfants, profs lycée Françoise, professions libérales. Très demandé pour proximité Bois Ramée et écoles.

Prix 2026 : maisons T4 345-410 K€ , T5 410-490 K€. Médian quartier 3 510 €/m² . Lotissements années 70-90 spacieux.

Avantages : Bois de la Ramée à pied, écoles à pied, ambiance familiale, marché Tournefeuille à 5 min.

Inconvénients : certaines maisons à rafraîchir énergétiquement, stock limité.

Secteur écoles : École Quéfets · Collège Léonard de Vinci · Lycée Françoise (top 100).

Conseil CIP : excellent pour familles avec lycéens visant Françoise. Délai de vente moyen 30 jours . Achat avec MaPrimeRénov' pour maisons anciennes à rénover.

Coteaux Sud (Le quartier neuf BBC ZAC)

Profil habitants : jeunes cadres Airbus 30-45 ans, primo-accédants BBC, investisseurs PTZ B1, télétravailleurs cherchant vue.

Prix 2026 : appartements neufs BBC 3 500-3 950 €/m² (médian 3 620), maisons T4-T5 380-490 K€. DPE A/B systématique.

Avantages : ZAC en cours (400 logements BBC dont 30 % sociaux), école neuve, parc paysager, vue dégagée Pyrénées, voies douces.

Inconvénients : commerces de proximité en cours de développement, accès Linéo 3 à 10 min.

Secteur des écoles : École Coteaux Sud (neuve) · Collège Pierre Labitrie · Lycée Françoise (top 100).

Conseil CIP : ULTRA-STRATÉGIQUE pour PTZ B1 + LMNP investisseur. Maison T4 BBC 395 K€ = mensualités ~ 1 300 €/mois avec PTZ 40 %.

Pyrénées – Touch (Le bord de Touch avec vue Pyrénées)

Profil habitants : familles aisées 40-60 ans, cadres seniors, médecins, sportifs amateurs (parcours bord du Touch). 82 % propriétaires.

Prix 2026 : maisons T4-T6 340-490 K€ , prestations soignées (piscine, terrasse vue Pyrénées). Médiane 3 540 €/m² .

Avantages : berges du Touch aménagées (8 km voie verte), vue dégagée Pyrénées, calme, accès rapide rocade et aéroport (15 min).

Inconvénients : nécessite voiture, accès Linéo 3 à 10 min.

Secteur écoles : École Pyrénées · Collège Pierre Labitrie · Lycée Françoise (top 100).

Conseil CIP : excellent pour familles voulant verdure + qualité de vie premium. Revente exceptionnelle. Investisseur : maison T5 loyer 1 580-1 750 €/mois , rendement 4,3 % brut .

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🌳 Renforcement Bois de la Ramée

Plan biodiversité 2025-2028 : 5 ha de reboisement, observatoire ornithologique, parcours pédagogique enrichi.

🚌 Renforcement Ligne 3

Fréquence portée à 6 min en pointe d'ici 2027. Voie réservée étendue côté Toulouse.

🏘️ ZAC Coteaux Sud

400 logements neufs BBC dont 30 % sociaux. École neuve, parc paysager. Livraison étalée 2025-2029.

🏊 Extension piscine intercommunale

Nouveau bassin nordique, espace bien-être. Mise en service 2026.

🚴 Voie verte Touch

Liaison cyclable continue Tournefeuille ↔ Plaisance-du-Touch ↔ Léguevin. 12 km en 2027.

1

Axe T2 Linéo 3

Prix : 135-165 K€ (45 m²) · Loyer : 640-720 €/mois. Pendulaires Arènes.

Rendement : ~5,4 % brut

2

T3 Ferro-Lebres / Vivier-Maçon

Prix : 175-210 K€ (65 m²) · Loyer : 820-940 €/mois. Cadre Airbus.

Rendement : ~5,2 % brut

3

Maison T4 Quéfets/Petit Train

Prix : 345-410 K€ · Loyer : 1 280-1 450 €/mois. Familles cadres.

Rendement : ~4,5 % brut

4

Maison T6 La Paderne / Pahin

Prix : 510-650 K€ · Loyer : 1 750-2 050 €/mois. Cadres supérieurs.

Rendement : ~4,0 % brut

5

Logement neuf BBC Coteaux Sud

Prix : 295-360 K€ · Loyer : 1 080-1 250 €/mois. PTZ B1, DPE A/B.

Rendement : ~4,3 % brut

🏠 Le primo-accédant cadre aéronautique BBC (28-40 ans)

Cible : couple de jeunes cadres (revenus combinés 65-90 K€/an), 1-2 enfants en projet, ingénieurs Airbus/Daher/ATR.

Stratégie 2026 : profiter du PTZ B1 jusqu'à 50 % sur logement neuf BBC (Coteaux Sud, Ferro-Lebres). Acheter dans la ZAC Coteaux Sud avant la fin des livraisons.

Budget moyen : 320-410 K€. Apport conseillé 12-15 %.

Exemple chiffré : maison neuve BBC 395 K€ Coteaux Sud. PTZ 40 % (158 K€) + prêt 197 K€ sur 25 ans @ 3,8 % = mensualité ~1 300 €/mois , DPE A.

💼 L'investisseur LMNP premium (40-55 ans)

Cible : cadre toulousain confirmé recherchant valeur refuge + rendement stable. Tranche marginale 30-41 %.

Stratégie 2026 : T2-T3 Centre-Ville ou Ferro-Lebres pour cadres aéronautiques. Faible CA locatif (atout) = vacance < 5 %.

Budget moyen : 160-230 K€ en cash + crédit. Rendement viser 5,2-5,5 % brut (compensé par stabilité capital + plus-value future).

Exemple chiffré : T2 Centre 145 K€ + 10 K€ travaux. Loyer 700 €/mois. Rendu brut 5,4 % . En LMNP réel, fiscalité quasi-nulle 12 ans.

👨‍👩‍👧‍👦 La famille pour le lycée Françoise top 100 (38-52 ans)

Cible : famille 4-5 personnes, enfants visant le lycée Françoise (top 100 national), parents cadres CSP+ (médecins, ingénieurs, dirigeants).

Stratégie 2026 : maison T5-T6 La Paderne, Quéfets, Pahin ou Pyrénées-Touch (proche lycée + Bois Ramée + sports). Marges négo très faibles 2-3 %.

Budget moyen : 400-540 K€. Apport 18-25 % (revente précédent bien).

Exemple chiffré : T5 Quéfets 450 K€ avec piscine. Frais notaire ~30 K€. Mensualités sur 20 ans ~1 950 €/mois .

🌿 Le senior pré-retraite ou retraité (58-72 ans)

Cible : couple ayant vendu maison familiale grande, cherchant T3-T4 récent ou maison plain-pied proche Bois de la Ramée + L'Escale.

Stratégie 2026 : appartement T3 récent avec ascenseur Centre ou Ferro-Lebres (proximité commerces, cinéma Utopia, L'Escale, Linéo 3) ou maison plain-pied Quéfets/Pahin.

Budget moyen : 230-340 K€ cash (souvent sans crédit). Plus-value précédente exonérée.

Exemple chiffré : T3 récent ascenseur + parking 250 K€. À 5 min L'Escale, 8 min Bois Ramée. Charges copro ~110 €/mois .

Résidence principale : exonération totale (article 150 U-II-1° du CGI).

Résidence secondaire / investissement : impôt 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 36,2 % sur la plus-value brute. Abattements :

• 6ᵉ à 21ᵉ année : 6 %/an sur l'impôt
• 22ᵉ année : 4 % (exonération d'impôt à 22 ans)
• Prélèvements sociaux : exonération totale à 30 ans

Exemple Tournefeuille : vente maison T5 achetée 320 K€ en 2008, chiffre d'affaires 450 K€ en 2026 : plus-value 130 K€. Détention 18 ans → abattement 78 % impôt = 5 434 € d'impôt + 19 643 € prélèvements sociaux .

Tournefeuille n'est pas en programme Action Cœur de Ville , donc dispositif Denormandie non applicable. Pour Denormandie, voir Muret (notre guide dédié).

Alternative Tournefeuille : LMNP réel (très puissant vu faible chiffre d'affaires locatif) ou déficit foncier en cas de gros travaux dans ancien.

Régime très avantageux à Tournefeuille pour emplacements meublés : cadres aéronautiques en mobilité, profs lycée Françoise, jeunes actifs Toulouse via Linéo 3.

Régime réel simplifié : amortissement (immobilier 30 ans, mobilier 5-7 ans) + charges de déduction. Souvent impôts quasi-nuls pendant 12-15 ans .

Exemple Tournefeuille : T2 Centre 150 K€ + mobilier 8 K€. Loyer 720 €/mois = 8 640 €/an. Amortissement annuel ~6 200 € + charges 1 700 € + intérêts 1 400 € = bénéfice fiscal ~-660 € (déficit à déclarer) .

Ancien : environ 7,5 % du prix .

Neuf : environ 2,5 % du prix .

Simulation Tournefeuille : maison ancienne 420 K€ → frais notaire ~31 500 € . Maison neuve 395 K€ → frais notaire ~9 875 € .

Marché bi-hebdomadaire : mardi matin (BIO produits locaux) + samedi matin (le plus animé), Place de la Mairie. 50+ commerçants. Producteurs Lauragais, fromages, fruits.

Commerces centre-ville : 300+ commerces actifs (boutiques mode haut de gamme, librairies, opticiens, salons, restaurants, banques).

Zones commerciales : Géant Casino Tournefeuille (proche), Carrefour Portet (10 min), Auchan Saint-Orens (15 min).

Tables emblématiques : Le Pont Vieux (gastro étoilé), L'Auberge du Touch (terroir gastronomique), Bistro de la Mairie (centre brasserie), Trattoria Da Luigi.

Vie nocturne : bars centre-ville, brasseries, cinéma Utopia (art & essai référence Sud-Ouest), salle L'Escale 700 places (concerts, spectacles, théâtre, danse).

Piscine intercommunale : bassins olympiques + ludique + espace bien-être (extension 2026 bassin nordique).

Clubs sportifs : rugby (Tournefeuille XV), football, tennis, judo, athlétisme, basket, handball. Plus de 90 associations sportives.

Nature : Bois de la Ramée (60 ha) : plus grand bois urbain Toulouse Métropole, lac 8 ha, sentiers 25 km, parcours santé, observatoire ornithologique. Berges Touch (8 km).

Lieux culturels : L'Escale (700 places) , Le Phare (médiathèque numérique) , Cinéma Utopia (référence régionale), conservatoire intercommunal, École d'arts plastiques.

Événements 2026 : Festival des Arts au Bois (mai, gratuit, Bois Ramée), Tournefeuille Été (juillet), Marché bio (chaque mardi), Festival Marionnettissimo (novembre), Marché de Noël (déc).

Population : 28 800 hab (INSEE 2022), +0,9 %/an sur 5 ans (croissance stable, mobilité interne Toulouse Métropole).

Revenu médian : 31 870 €/an (l'un des plus élevés Sud-Ouest toulousain).

Pyramide âges : 27 % moins de 20 ans, 49 % entre 20-59 ans, 24 % plus de 60 ans.

Composition foyers : 42 % couples avec enfants, 28 % couples sans enfants, 20 % célibataires, 10 % familles monoparentales.

CSP dominantes : cadres (32 %, dont aéronautique +++), professions intermédiaires (26 %), employés (18 %), retraités (16 %), ouvriers qualifiés (8 %).

1. 3ᵉ ville de Toulouse Métropole

28 800 hab, services taille critique, mutualisation Tisséo.

2. Linéo 3 vers Arènes en 20 min

BHNS direct métro A. Fréquence 8 min en pointe.

3. Bois de la Ramée 60 ha

Plus grand bois urbain de la métropole. Argument décisif famille.

4. Lycée Françoise top 100 national

L'un des meilleurs lycées d'Occitanie. Levier d'attractivité majeure.

5. Marché résilient (-1,1 % vs autres communes)

Panneau plus faible baisse. Demande de structure supérieure à l'offre.

6. Revenu médian 31 870 €/an

L'un des plus élevés Sud-Ouest toulousain. Solvabilité acheteurs.

7. Pôle culturel L'Escale / Le Phare / Utopia

Densité culturelle rare 28 800 hab. Atout les cadres.

8. Aéroport de Blagnac 9 km

Plus proche aéroport pour cadres Airbus, ATR, Daher.

9. Zone B1 PTZ & programmes neufs

ZAC Coteaux Sud, PTZ jusqu'à 50 % du prix sans intérêts.

10. Berges du Touch & voie verte

8 km de sentiers urbains. Mobilité douce, qualité de vie haut de gamme.

👥 Équipe identifiable

Virginie Panthou (directrice fondatrice), François Leterrier , Adrian Cruzata Binimelis , Laetitia Chastagner .

🛡️ Triple confiance

Google 4,9/5 sur 62 avis , Système d'Opinion NF ISO 20488, FNAIM.

⏱️ Engagement

Estimation gratuite sous 24h , méthode 7 sources , délai moyen vente 45 jours .

🏛️ Légales

SIRET 907 601 850 00023 · SAS RCS Toulouse · CPI 3101 2022 000 000 035 · Membre FNAIM · 4,9/5 sur 62 avis

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📞 05.61.92.26.57 · ⭐ 4,9/5 sur Google · SIRET 907 601 850 00023 · CPI 3101 2022 000 000 035
Sources : MeilleursAgents · Pappers · DVF DGFiP · INSEE 31557 · Mairie Tournefeuille · Tisséo
Guide expert mis à jour mai 2026