Agence immobilière à Muret : Prix vérifiés, Bus 117 Express, Cœur de Ville & Sous-préfecture Sud Toulousain

📌 Réponse synthétique : En 2026, à Muret (31600) , le prix médian au m² s'établit à 2 605 €/m² (MeilleursAgents janv 2026) — maisons 2 998 €/m² , appartements 2 151 €/m² . Évolution : −2,4 % sur 1 an . Sous-préfecture HG et 5ᵉ ville du département (25 653 hab. INSEE 2022). Trois atouts 2026 : Bus 117 Express (inauguré nov 2025, 35 min Basso-Cambo), gare SNCF (30 trains/jour, 14 min Toulouse) et Cœur de Ville .

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📋 Sommaire

1. Prix immobilier 2026
2. Histoire et patrimoine
3. Bus 117 Express + Sous-préfecture
4. Les 10 quartiers
5. Zoom 5 quartiers étoiles
6. Comparatif Sud Toulousain
7. Cœur de Ville & projets 2025-2030
8. Top 5 des meilleurs emplacements
9. 4 profils d'acheteurs types
10. Fiscalité 2026 (vendeur & investisseur)
11. Vivre à Muret en 2026
12. 10 raisons d'investir
13. Méthodologie 7 sources
14. Notre agence
15. FAQ 12 questions
16. Quatre communes

L' Indice CIP de tension est notre méthodologie propriétaire qui mesure la pression du marché immobilier à Muret en croisant 4 critères. Note de 1 (marché acheteur) à 10 (marché ultra-tendu vendeur).

Détail des 4 composantes :

• Ratio acheteurs / biens disponibles : 1,3 (légère pression acheteur) → 6/10
• Délai moyen de vente CIP 2025 : 45 jours (rapide vs 65 jours marché HG) → 7/10
• Marge de négociation moyenne : 3,8 % (vs 5,5 % moyenne 31) → 6/10
• Évolution prix 12 mois : -2,4 % (légère correction, stabilisation depuis nov 2025) → 6/10

Méthodologie CIP : moyenne pondérée des 4 critères (équipondération). Sources : DVF, MeilleursAgents, mandats CIP, Notaires d'Oc. Mise à jour mensuelle.

⚔️ Bataille de Muret (12 septembre 1213)

Mort du roi Pierre II d'Aragon , tournant de la croisade des Albigeois et de l'histoire occitane.

✈️Clément Ader (1841-1925)

Pionnier de l'aviation française, natif de Muret. Musée Clément Ader sur place. Premier vol motorisé de l'histoire en 1890 ("Éole").

🇫🇷 Vincent Auriol

Ancien maire de Muret, premier président de la IVᵉ République (1947-1954).

🏛️ Patrimoine urbain

Hôtel de Ville (parvis rénové 2025, belvédère Garonne) · Confluence Louge-Garonne · Marché historique hebdomadaire · Centre rénové Cœur de Ville.

35 min

Bus 117 Express · Muret ↔ Basso-Cambo · Inauguré 27 nov 2025

Investissement 13,5 M€ . 17 km, 15 arrêts, dessert Roques + Portet. Fréquence 15-30 min, amplitude 6h-21h. 2 000 voyageurs/jour dès les 2 premiers mois. Desserts 19 000+ emplois . Bouleverse l'attractivité résidentielle.

🚂 Gare SNCF Muret

~30 trains/jour vers Matabiau, 14-18 minutes . Ligne Toulouse-Bayonne/Tarbes. Premier train 06h02, dernier 22h01.

🛣️ A64 & Aéroport

A64 : 3 sorties directes. Toulouse à 23 km. Aéroport Toulouse-Blagnac à 26 km .

🏛️ Équipements

Lycée Charles de Gaulle + Lycée Pierre d'Aragon · Collèges Bétances, Niel, Louisa Paulin · Centre Hospitalier de Muret · Aqualudia (3 ha, plus grand complexe aquatique sud HG) · Salle Horizon Pyrénées · Cinéma Véo · Médiathèque François Mitterrand · Musée Clément Ader.

1. Centre historique

Cœur ancien, Place de la République (rénovée 2025), allées Niel (parking souterrain 285 places), Hôtel de Ville. 2 220 €/m² (Rendement).

2. Delpech

Quartier le plus prisé : 2 380 €/m² . Résidentiel verdoyant, familles cadres.

3. Estantens

Pavillonnaire 2 496 hab , 1 078 logts (1 007 maisons). Familles, espace primo-accédants.

4. Bœuf (Boutbouilhes-Ox)

Sud, école neuve. 2 320 €/m² . Jeunes familles.

5. Boulevard de Joffrey

Axe central. Appartements 2 071 €/m² , maisons 2 619 €/m² .

6. Vasconia – L'Ermitage

Périphérie résidentielle. 2 160 €/m² . Primo-accédants budget contenu.

7. Maïmat

Nouveau quartier durable, Lauréat Défis urbains 2019 . Logements neufs BBC.

8. Capèle

"Quartier-jardin" en démolition-reconstruction. De type ANRU. Plus-value à venir.

9. Perville

Réhabilitation logements sociaux, 48 collectifs initiés 2018.

10. Saint-Vidian

Résidentiel familial. Maisons T4-T6, cadres CHU Rangueil (20 min) ou Airbus.

Centre Historique (autour de la Place de la République)

Profil habitants : jeunes actifs urbains 25-40 ans, CSP+ travaillant à Toulouse via Bus 117 ou gare, retraités ayant vendu plus grand. 38 % locataires.

Prix 2026 : appartements 2 050-2 400 €/m² (médiane 2 220), maisons de ville rares 2 400-2 850 €/m². Petits immeubles haussmanniens rénovés OPAH-RU.

Avantages : tout à pied (Hôtel de Ville rénové 2025, marché hebdomadaire, médiathèque, cinéma Véo), Bus 117 Express à 3 min, gare SNCF à 7 min, restaurants et terrasses, esprit village historique.

Inconvénients : places de stationnement payantes (parking allées Niel souterrain 285 places, abonnement annuel), peu de jardins privatifs, certaines copropriétés anciennes éventuellement travaux.

Secteur écoles : École Jean Jaurès, École Mermoz · Collège Bétances · Lycée Charles de Gaulle.

Conseil CIP : idéal pour primo-accédants T2-T3 (95-130 K€) éligibles Denormandie grâce au classement ACV. Investisseurs : rendement T2 jusqu'à 6,5 % brut .

Delpech (Nord de Muret, le plus prisé)

Profil habitants : familles aisées cadres, médecins CH Muret, ingénieurs Airbus (Toulouse 25 min via gare + métro). 82 % propriétaires.

Prix 2026 : 2 380 €/m² médian , maisons T5-T6 sur grands terrains 350-500 K€, terrains constructibles rares 180-250 €/m².

Avantages : grands terrains arborés (souvent 800-1 500 m²), maisons des années 70-90 spacieuses, calme résidentiel, à 5 min en voiture du centre, à proximité parc Niel.

Inconvénients : peu d'offres (forte rétention), nécessite voiture, peu d'animation locale, certaines maisons à rénover (DPE DE).

Secteur écoles : École Vincent Auriol · Collège Niel · Lycée Charles de Gaulle.

Conseil CIP : marché tendu, les biens partent en moins de 30 jours avec un bon prix. Conseillé aux acheteurs d'être réactifs et de prévoir des travaux d'amélioration énergétique (MaPrimeRénov').

Estantens (Ouest de Muret, le pavillonnaire familial)

Profil habitants : familles primo-accédantes avec enfants, profs des lycées, cadres aérospatiales sous-traitance Airbus. 2 496 hab , 1 078 logements dont 1 007 maisons.

Prix 2026 : maisons T4 215-270 K€ , T5 290-350 K€. Lotissements années 80-2000, terrains 300-600 m². Médian quartier 2 540 €/m² .

Avantages : écoles à pied (école Estantens neuve), terrains de sport, voisinage jeune, proximité immédiate Bus 117 Express (10 min Basso-Cambo en plus du trajet centre), accès rapide A64.

Inconvénients : dépendance voiture pour commerces, peu d'animation le soir, certaines maisons type 1980 à rénover énergétiquement.

Secteur écoles : École Estantens · Collège Louisa Paulin · Lycée Pierre d'Aragon.

Conseil CIP : quartier idéal jeune famille avec PTZ. T4 215 K€ avec PTZ B1 = mensualités ~750 €/mois. Rendu locatif T4 5,3 % brut .

Maïmat (Nouveau quartier durable, Lauréat Défis urbains 2019)

Profil habitants : jeunes couples actifs CSP+, primo-accédants visant le neuf BBC, investisseurs PTZ. Très mixte (logements sociaux + accession + locatif).

Prix 2026 : appartements neufs BBC 2 950-3 450 €/m² (médian 3 200), maisons individuelles 285-360 K€. DPE A/B systématique.

Avantages : tout neuf (livraisons 2022-2026), charges réduites, école maternelle + élémentaire neuves, parc paysager, voies douces, proche Bus 117 Express.

Inconvénients : commerces de proximité encore en développement (création prévue 2026), pas de patrimoine ancien.

Secteur écoles : École Maïmat (neuve) · Collège Louisa Paulin · Lycée Charles de Gaulle.

Conseil CIP : ultra-stratégique pour PTZ B1 + Denormandie. Logement neuf 265 K€ = mensualités ~900 €/mois avec PTZ. Rendement locatif 4,8 % brut , TVA 5,5 % récupérable en LMNP.

Saint-Vidian (Sud-Est, le familial haut de gamme)

Profil habitants : cadres Airbus, médecins CHU Toulouse-Rangueil (20 min), dirigeants entreprises Muretain Agglo. Familles 2-3 enfants. 79 % propriétaires.

Prix 2026 : maisons T4-T6 295-450 K€ , prestations soignées (piscine, garage double), terrains 500-1 200 m². Médian quartier 2 720 €/m².

Avantages : calme absolu, futur 4ᵉ collège quartier Sud (livraison 2027), vue dégagée Pyrénées, accès rapide A64 sortie Roques, vie de quartier.

Inconvénients : nécessite une voiture, peu d'accès direct aux commerces (Carrefour Portet à 8 min), trajets gare 10 min.

Écoles secteur : École Saint-Vidian · Futur collège quartier Sud (2027) · Lycée Pierre d'Aragon.

Conseil CIP : excellent pour cadres en mobilité géographique (Toulouse-Bayonne), revente facile (familles attirées par lycées). Investisseurs : maison T5 loyer 1 200-1 380 €/mois , rendement 5,0 % brut .

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🏛️ Cœur de Ville Muret

Requalification Place de la République, allées Niel rénovées (parking souterrain 285 places), parvis Hôtel de Ville + belvédère Garonne. Finalisation mi-2025 . OPAH-RU + MaPrimeRénov' actifs sur le centre.

🏟️ZAC Porte des Pyrénées

Salle Horizon Pyrénées + entreprises + logements + collège + EHPAD + centre commercial 25 200 m² .

🚌 Bus 117 Express (depuis nov 2025)

Mise en service le 27 nov 2025 ( 13,5 M€ ). 17 km en 35 min, dessert 19 000+ emplois.

🏫 3ᵉ collège quartier Sud

Nouveau collège financé par le Département. Renforce l'attractivité familiale.

🌿 Boucle Louge-Garonne & Entrée Nord

Parcours patrimonial trame verte. Entrée Nord : cinéma Véo + Intermarché + bureaux. 6 M€ pour la rénovation thermique des écoles publiques.

1

Centre T2 / proche gare SNCF

Prix : 90-115 K€ (45 m²) · Loyer : 520-600 €/mois. Navettes Toulouse.

Rendement : ~6,8 % brut

2

Bus T3 axe 117 Express

Prix : 130-165 K€ (65 m²) · Loyer : 680-770 €/mois. Cadres pendulaires.

Rendement : ~5,9 % brut

3

Maison T4 quartier Estantens

Prix : 215-270 K€ · Loyer : 880-1 020 €/mois. Familles primo-accédantes, profs lycées.

Rendement : ~5,3 % brut

4

Maison T5 Delpech/Saint-Vidian

Prix : 295-380 K€ · Loyer : 1 200-1 380 €/mois. Cadres Airbus, médecins CH Muret.

Rendement : ~5,0 % brut

5

Logement neuf BBC Maïmat

Prix : 245-320 K€ · Loyer : 950-1 150 €/mois. PTZ B1, DPE A/B.

Rendement : ~4,8 % brut

🏠 Le primo-accédant PTZ B1 (25-35 ans)

Cible : couple de jeunes actifs (revenus combinés 45-65 K€/an), 1 enfant ou en projet, salariés Toulouse cherchant T3-T4 ou maison T4.

Stratégie 2026 : profiter du PTZ B1 jusqu'à 50 % du prix sans intérêts sur logement neuf (Maïmat, Capèle) ou ancien avec travaux (Cœur de Ville Denormandie).

Budget moyen : 220-280 K€. Apport conseillé 8-12 %.

Exemple chiffré : maison neuve BBC 265 K€ Maïmat. PTZ 40 % (106 K€) + prêt principal 132 K€ sur 25 ans @ 3,8 % = mensualité ~900 €/mois , charges réduites grâce au DPE A.

💼 L'investisseur ROI Bus 117 Express (35-55 ans)

Cible : cadre toulousain confirmé cherchant à diversifier le patrimoine. Tranche marginale 30-41 %.

Stratégie 2026 : T2-T3 sur axe Bus 117 Express (Boulevard Joffrery, gare, Maïmat) pour pendulaires. Préférence ancienne rénovée pour LMNP ou neuf pour propriétaire PTZ.

Budget moyen : 100-180 K€ en cash + crédit. Rendu viser 5,5-6,8% brut .

Exemple chiffré : T2 centre 100 K€ + 12 K€ travaux. Loyer 540 €/mois. Rendu brut 5,8 % . En LMNP réel, fiscalité quasi-nulle 10 ans grâce aux amortissements.

👨‍👩‍👧‍👦 La famille avec lycéens (38-50 ans)

Cible : famille 4-5 personnes, enfants au lycée Charles de Gaulle ou Pierre d'Aragon, parents cadres Toulouse.

Stratégie 2026 : maison T5-T6 quartier Saint-Vidian, Estantens ou Delpech (proche lycées + Aqualudia + sports). Marges de négociation 3-5 % en marché correct.

Budget moyen : 320-450 K€. Apport 15-20 % (revente précédent bien).

Exemple chiffré : T5 Saint-Vidian 365 K€ avec piscine + garage double. Frais notaire ~24 K€. Mensualités sur 20 ans ~1 600 €/mois .

🌿 Le senior retraité ou pré-retraite (58-72 ans)

Cible : couple ayant vendu maison familiale grande (Toulouse ou autre), cherchant plain-pied ou appartement avec ascenseur proche services et CH Muret.

Stratégie 2026 : appartement T3 récent avec ascenseur centre-ville (proximité commerces, médecins, Bus 117 pour voir famille à Toulouse) ou maison plain-pied Maïmat avec petit jardin.

Budget moyen : 180-280 K€ cash (souvent sans crédit). Plus-value précédente exonérée.

Exemple chiffré : T3 centre récent avec ascenseur + parking 195 K€. À 5 min CH Muret, 10 min gare. Charges copro ~80 €/mois .

Résidence principale : exonération totale de l'impôt sur la plus-value (article 150 U-II-1° du CGI).

Résidence secondaire / investissement : impôt 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 36,2 % sur la plus-value brute. Abattements progressifs :

• De la 6ᵉ à la 21ᵉ année de détention : 6 %/an sur l'impôt
• 22ᵉ année : 4 % supplémentaires (exonération totale d'impôt à 22 ans)
• Prélèvements sociaux : exonération totale à 30 ans de détention

Exemple : vente d'un T3 Muret acheté 120 K€ en 2010, chiffre d'affaires 150 K€ en 2026 : plus-value 30 K€. Détention 16 ans → abattement 66 % impôt = 2 050 € d'impôt + 4 030 € prélèvements sociaux .

Muret éligible Denormandie grâce au classement Action Cœur de Ville (ACV) prolongé 2030. Achat d'un bien ancien à rénover ≥ 25 % du coût total.

Réduction d'impôt 2026 :

• Fiançailles 6 ans : 12 % du prix total (300 K€ max)
• Engagement 9 ans : 18 %
• Engagement 12 ans : 21 %

Exemple : appartement Cœur de Ville 100 K€ + travaux 35 K€ = 135 K€. Engagement 12 ans = 28 350 € de réduction d'impôt étalée sur 12 ans (2 363 €/an).

Régime fiscal très avantageux à Muret pour emplacements meublés (étudiants lycées, jeunes actifs Bus 117 Express, séjours médicaux CH Muret).

Régime réel simplifié : amortissement du bien (immobilier 30 ans, mobilier 5-7 ans) + déduction des charges. Souvent impôts quasi-nuls pendant 10-15 ans .

Exemple : T2 acheté 110 K€ + mobilier 6 K€. Loyer 580 €/mois = 6 960 €/an. Amortissement annuel ~4 800 € + charges 1 500 € + intérêts 1 200 € = bénéfice fiscal ~-540 € (déficit à déclarer) .

Ancien : environ 7,5 % du prix (incluant droits de mutation 5,8 % + émoluments notaire).

Neuf : environ 2,5 % du prix (TVA 20 % déjà payée).

Simulation Muret : maison ancienne 250 K€ → frais notaire ~18 750 € . Maison neuve 280 K€ → frais notaire ~7 000 € .

Marché historique : mercredi matin + samedi matin (le plus animé), allées Niel et Place de la République. 70+ commerçants. Producteurs locaux, fromages, fruits Garonne-Ariège.

Commerces centre-ville : 280+ commerces actifs depuis revitalisation ACV 2 (boutiques mode, librairies, opticiens, restaurants).

Zones commerciales : Carrefour Portet (10 min) + Intermarché Muret (axe entrée Nord). Drive Leclerc ouverture prévue 2026.

Tables emblématiques : Le Petit Marius (gastro), L'Esprit du Sud (terroir), brasserie La Garonne (vue confluence), pizzeria Da Mario (centre).

Vie nocturne : bars place de la République, centre brasseries, cinéma Véo (programmation art & essai), Salle Horizon Pyrénées (concerts, spectacles).

Aqualudia : plus grand complexe aquatique Sud Haute-Garonne (3 ha, pentagliss 6 couloirs, bien-être, été "Muret Plage").

Clubs sportifs : rugby (RC Muret), football (Muret FC), tennis, judo, athlétisme, handball, basket. Plus de 70 associations sportives.

Nature : berges Garonne aménagées, parc Niel, Boucle Louge-Garonne (sentiers patrimoniaux), forêt de Bouconne à 20 min.

Lieux culturels : Musée Clément Ader (aviation française), Médiathèque François Mitterrand, Salle Horizon Pyrénées, Cinéma Véo.

Événements 2026 : Festival des Garonnades (juin), Marché de Noël (décembre), Festi'Muret (été), commémoration Bataille de Muret 1213 (septembre).

Population : 25 653 hab (INSEE 2022), +0,8 %/an sur 5 ans (croissance modérée stable).

Pyramide des âges : 26 % moins de 20 ans, 48 % entre 20-59 ans, 26 % plus de 60 ans.

Composition foyers : 31 % couples avec enfants, 27 % couples sans enfants, 22 % célibataires, 14 % familles monoparentales.

CSP dominantes : employés (28 %), professions intermédiaires (24 %), cadres (16 %), retraités (24 %).

1. Sous-préfecture & 5ᵉ ville HG

25 653 hab, services administratifs complets, 12 906 salariés.

2. Bus 117 Express depuis nov 2025

Muret ↔ Basso-Cambo en 35 min. Des pendulaires qui changent la donne.

3. Gare SNCF 14 min Toulouse

30 trains/jour. Meilleure connexion ferroviaire du Sud-Ouest.

4. Cœur de Ville ACV 2030

Programme prolongé jusqu'en 2030. Denormandie applicable .

5. Marché en correction (fenêtre d'opportunité)

-2,4 à -7 %/1 an. Acheter avant rebond porté par Bus 117 Express.

6. Rendement 5,5-6,8 % brut

T2 entrée de gamme jusqu'à 6,8 %. Demande forte fonctionnaires, lycéens, CHU.

7. 2 lycées + 3 collèges + CH Muret

Charles de Gaulle, Pierre d'Aragon. Densité scolaire/médicale rare.

8. Aqualudia : plus grand complexe sud HG

3 ha, pentagliss 6 couloirs, bien-être. Toute une famille unique.

9. Parc d'activités 350+ entreprises

> 250 000 m². Groupe Étienne Lacroix, sous-traitance Airbus.

10. Patrimoine & cadre Garonne

Clément Ader, Vincent Auriol, Bataille 1213, marché historique, confluence aménagée.

👥 Équipe identifiable

Virginie Panthou (directrice fondatrice), François Leterrier , Adrian Cruzata Binimelis , Laetitia Chastagner .

🛡️ Triple confiance

Google 4,9/5 sur 62 avis , Système d'Opinion NF ISO 20488, FNAIM.

⏱️ Engagement

Estimation gratuite sous 24h , méthode 7 sources , délai moyen vente 45 jours .

🏛️ Légales

SIRET 907 601 850 00023 · SAS RCS Toulouse · CPI 3101 2022 000 000 035 · Membre FNAIM · 4,9/5 sur 62 avis

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Sources : MeilleursAgents · Pappers · DVF DGFiP · INSEE 31395 · Mairie Muret ·
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